L’immobilier est un secteur qui offre de nombreuses opportunités professionnelles. En effet, il est toujours dynamique et créateur d’emploi, malgré, et parfois grâce, aux crises et aux variations de conjoncture économique. Il séduit aussi par la diversité des activités qu’il génère (transaction commerciale, gestion de patrimoine et locative, évaluation de biens, etc.).
Cela dit, les professions du secteur immobilier sont également légalement et règlementairement très encadrées. Pour se lancer dans une reconversion professionnelle, mieux vaut en être bien informé et choisir sa nouvelle activité en toute connaissance de cause.
Devenir négociateur immobilier indépendant constitue une option très intéressante car, tout en offrant une grande autonomie, ce métier ne représente qu’un faible investissement financier de départ et ne requiert pas un niveau d’étude minimum. Découvrez ici les différents aspects de cette profession et son cadre réglementaire, les avantages qu’il y a au statut d’indépendant et enfin les étapes successives pour l’exercer.
SOMMAIRE
Le terme de négociateur immobilier n’est pas le seul utilisé pour décrire cette profession. Vous rencontrerez également ceux de mandataire immobilier, d’agent commercial en immobilier ou encore de conseiller immobilier*. Ils recouvrent tous un même métier celui d’agent commercial mandataire en immobilier, encadré par les mêmes règles à savoir les articles L134-1 et suivant du code de commerce. Au contraire, celui d’agent immobilier diffère en de nombreux points, en particulier statutaires.
Un négociateur immobilier assure, au nom et pour le compte d’un mandataire, des transactions immobilières, d’achat ou vente de biens. Pour ce faire, il peut entre autres :
Il peut également :
Contrairement à un agent immobilier, il ne peut pas :
Le négociateur immobilier agit sous le statut d’indépendant, souvent assimilé à celui de négociateur immobilier freelance, puisqu’il organise librement son activité, sa prospection et son temps de travail, tout en exerçant dans le cadre d’un mandat.
Concrètement, il a immatriculé son activité en son nom propre et il est entièrement, légalement, financièrement et personnellement responsable.
Ceci dit, pour réaliser les transactions immobilières qui sont son cœur de métier, il doit signer un contrat de mandat avec une société mandataire telle que iad. C’est ce document qui lui permet de réaliser des ventes et des acquisitions. Le contrat de mandat fixe le cadre de son activité et le montant de ses commissionnements. Le négociateur immobilier est donc indépendant, mais exerce dans le cadre fixé par la loi et également par son contrat de mandat.
L’agent immobilier, pour exercer en tant que tel, doit posséder la carte professionnelle T. Cette carte s’obtient auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie. Elle requiert une garantie financière importante, apportée par un organisme financier de type assurance ou banque, ainsi qu’un niveau d’étude minimal. Il faut effectivement justifier d’un diplôme de niveau Bac +2 dans le domaine de l’immobilier ou bien d’un diplôme de niveau Bac +3 dans des domaines proches comme le droit, le commerce ou encore économie.
Au contraire, le négociateur immobilier n’a pas besoin de la carte T pour exercer. Il n’a donc pas à justifier d’un niveau d’étude particulier. Ainsi, devenir négociateur immobilier sans diplôme est tout à fait possible. Il doit cependant légalement suivre une formation essentiellement en droit de l’immobilier et de l’urbanisme avant de pouvoir effectuer ses premières transactions.
De même, aucune garantie financière n’est requise, même si le négociateur immobilier indépendant doit assurer la gestion de son activité, comme le paiement de ses charges et prévoir les réserves financières suffisantes à son quotidien le temps que son activité génère des revenus.
Devenir négociateur immobilier implique de relever plusieurs défis, notamment :
Le tout dépend fortement de l’implication personnelle, des missions immobilières confiées par l’agence ou le réseau et de la qualité de la formation. A ce propos, des formations adaptées permettent de sécuriser et développer son activité durablement.
De par son statut d’indépendant, le négociateur immobilier ne perçoit pas de salaire. Il n’a pas de revenu fixe assuré par la société mandataire à laquelle il est lié par contrat. Il touche en revanche un commissionnement lorsque la transaction immobilière est effectivement payée. Le montant de ce commissionnement est proportionnel à celui de la transaction et est déterminé par le contrat de mandat. Chez iad, par exemple, il représente 69% des honoraires.
Il n’y a pas de limite à ces revenus. Par contre, si votre Chiffre d’affaires dépasse un certain montant sur une année fiscale, vous serez contraint de modifier votre statut d’autoentrepreneur en celui d’entreprise individuelle classique (EI). Tout en restant bien sûr indépendant.
Ces commissionnements sont à déclarer dans le cadre de votre activité et sont soumis à des prélèvements sociaux, couverture sociale et retraite, ainsi qu’aux impôts sur le revenu. Leurs montants et leurs modalités de perception sont déterminés par le choix de votre statut – autoentrepreneur ou entreprise individuelle (EI).
Les avantages du statut d’indépendant sont nombreux et de différentes natures. Cela dit, avant de les détailler, il convient de donner quelques précisions sur le statut en lui-même.
Quel statut d’indépendant ?
Le négociateur immobilier peut s’établir en indépendant sous le statut de l’entreprise individuelle (EI) ou anciennement de l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL), cette seconde option permettant de protéger une partie de ses biens personnels en cas d’investissements financiers importants et risqués.
En vous immatriculant en entreprise individuelle, vous pouvez opter pour le statut d’autoentrepreneur – ou micro-entrepreneur – qui est un type particulier d’entreprise individuelle. Par rapport à l’entreprise individuelle classique, l’autoentrepreneur :
Cependant, la forme juridique de l’autoentrepreneur est conditionnée par un plafond de revenus. Ainsi, votre chiffre d’affaires hors taxe ne doit pas être nul pendant plus de deux années consécutives et il ne doit pas dépasser les 77 700 € annuels pendant plus de deux ans. De même, l’exonération de TVA ne s’appliquera que si vous déclarez moins de 36 800 € de chiffre d’affaires annuel hors taxe. Au-delà, vous pourrez conserver votre statut d’autoentrepreneur mais ne pourrez plus bénéficier de l’exonération de TVA.
| Lire aussi : L’agent commercial indépendant en immobilier : ce que vous devez savoir sur le statut d’autoentrepreneur |
Si le négociateur immobilier est encadré dans son activité par son contrat de mandat et par l’appareil réglementaire, il reste cependant totalement autonome dans l’exercice de sa profession. Il peut ainsi organiser son rythme et son planning de travail, en privilégiant des plages horaires ou en se libérant des moments pour la vie de famille.
Il travaille d’où il souhaite, en général son domicile – à l’exception d’une agence vitrée qui lui est interdite.
Obtenir le statut d’indépendant, en particulier d’autoentrepreneur, ne requiert pas de démarches importantes. Comme nous le verrons, la plupart s’effectuent en ligne sur les différents sites du Service Public.
De même, la gestion quotidienne d’une autoentreprise est très réduite. Vous aurez l’obligation de tenir une liste de vos recettes et de vos dépenses et de déclarer mensuellement ou trimestriellement votre chiffre d’affaires. À partir de cette déclaration, seront calculés vos prélèvements sociaux ainsi que votre cotisation retraite dont vous devrez vous acquitter au cours du mois suivant. Enfin, vous aurez à déclarer votre chiffre d’affaires dans votre déclaration d’impôts sur le revenu.
En tant qu’autoentrepreneur, vous payez des cotisations sociales et des charges en fonction de votre chiffre d’affaires effectif du mois ou du trimestre précédent. Si vous ne percevez aucun revenu professionnel, vos charges seront nulles et vous serez toujours couvert par l’ancien Régime social des indépendants (RSI), aujourd’hui connu sous le nom de SSI.
Attention, cependant, vos trimestres de retraite ne seront validés que si vous déclarez un chiffre d’affaires minimum. Ainsi, pour valider vos quatre trimestres, il vous faudra déclarer un chiffre d’affaires minimum variable selon l’année (par exemple, en 2021, au minimum 9 321 € HT sur toute l’année).
Le régime de l’autoentrepreneur ne vous permet pas de déduire des charges professionnelles, mais vous fait profiter d’un abattement forfaitaire de 34 % sur votre chiffre d’affaires HT ce qui détermine le montant de votre bénéfice (BNC). En tant que négociateur immobilier, vous n’aurez que peu de charges professionnelles, puisque vous n’aurez pas de local professionnel, pas de matériels et fournitures coûteux. Ainsi, ce régime fiscal s’avère intéressant.
L’obtention de la carte professionnelle T d’agent immobilier requiert une garantie financière obtenue auprès d’organismes bancaires ou d’assurances. Il engage donc financièrement l’agent de façon importante.
Le négociateur immobilier, pour sa part, n’est pas soumis à cette obligation de garantie financière. De plus, l’immatriculation de son activité en autoentrepreneur génère des frais extrêmement limités, puisqu’aucun apport de capital n’est requis. Il n’est donc pas indispensable de prévoir un engagement financier très important lors de sa reconversion en négociateur immobilier.
Cependant, il faut garder à l’esprit que le négociateur immobilier en autoentrepreneur, comme d’ailleurs en entreprise individuelle, est responsable personnellement, y compris sur ses biens à l’exception de sa résidence principale, de son activité. Le risque n’est donc pas absent. Par ailleurs, il ne perçoit pas de revenus réguliers et devra attendre le règlement effectif de ses premières transactions pour toucher des commissionnements. Ainsi, il est indispensable de prévoir un capital suffisant pour la période précédant ces premiers revenus.
Votre décision de devenir négociateur immobilier est prise, il vous faut donc commencer les démarches. Voici une synthèse de celles dont vous devrez vous acquitter.
Pour commencer à exercer, il vous faut tout d’abord créer légalement votre activité. Pour cela, vous trouverez toutes les informations indispensables sur le site du Service Public. Vous déposerez ensuite votre demande sur un des deux sites dédiés, le Guichet-entreprises ou celui de l’Urssaf.
Dans un délai de 4 à 6 semaines, vous recevrez vos documents d’affiliation ainsi que votre numéro SIRET. Vous serez alors rattaché au Régime social des indépendants pour votre couverture sociale. Vous devrez également commencer à effectuer vos déclarations de chiffre d’affaires mensuellement ou trimestriellement selon ce que vous aurez choisi.
Parallèlement, vous devrez ouvrir un compte bancaire professionnel où seront versés vos commissionnements et prélevées vos charges et dépenses professionnelles.
Cela ne suffit cependant pas pour commencer à exercer.
En tant que négociateur immobilier, vous ne pouvez finaliser des transactions immobilières que dans le cadre d’un contrat de mandat. Pour débuter, il vous faudra donc signer un contrat établi entre vous, en tant qu’indépendant en autoentrepreneur, et une agence immobilière mandante titulaire d’une carte professionnelle, comme iad. En devenant mandataire iad, vous bénéficierez de nombreux avantages et en particulier d’aides et de conseils pour commencer votre activité.
Même si vous n’êtes pas soumis aux mêmes obligations de niveau d’études qu’un agent immobilier, en tant que négociateur immobilier vous devez légalement vous former à votre nouveau métier, en particulier en droit de l’immobilier et de l’urbanisme. En intégrant un réseau tel que iad, vous aurez à disposition de nombreux outils pédagogiques ainsi qu’un parcours d’apprentissage lesquels vous permettront de respecter vos obligations légales. Par ailleurs vous disposerez de l’ensemble des ressources nécessaires pour débuter votre activité dans les meilleures conditions et ainsi mettre toutes les chances de votre côté pour devenir performant.
Une fois les premières démarches effectuées, il vous faudra enfin vous inscrire auprès du Greffe du Tribunal de Commerce au Registre spécial des agents commerciaux. Ceci s’effectue en ligne. Vous devrez en particulier joindre la Déclaration de début d’activité d’agent commercial (AC0).
Une fois ces différentes étapes franchies, vous pourrez commencer votre nouvelle carrière de négociateur immobilier chez iad.
Le salaire d’un négociateur immobilier indépendant ne fonctionne pas comme dans un emploi salarié classique. Il repose sur un modèle de rémunération à la commission, directement lié aux ventes et locations réalisées.
Le cadre d’auto-entrepreneur ou d’entrepreneur immobilier séduit par sa flexibilité, mais nécessite une implication forte dans la prospection, la négociation et la relation clients. Contrairement à une agence traditionnelle ou à une société immobilière, il n’existe pas de cadre salarial fixe : les revenus évoluent selon l’activité, l’expérience et la capacité à signer des mandats.
En phase de lancement, les négociateurs immobiliers indépendants perçoivent généralement des revenus progressifs, le temps de :
Avec l’appui d’un réseau immobilier structuré, d’outils performants et de formations continues, les commissions peuvent rapidement représenter plusieurs milliers d’euros brut par transaction.
À moyen et long terme, le potentiel de revenu dépend du volume de ventes, de la régularité des signatures, de la spécialisation (vente ou location), et de l’expérience acquise. Ce modèle sans plafond permet de bâtir un véritable projet professionnel, fondé sur la performance et l’autonomie.
Résumé en quelques mots : le salaire moyen d’un négociateur immobilier varie selon les missions immobilières réalisées, qu’il s’agisse de location ou de vente, du nombre de signatures conclues, et du cadre d’exercice choisi, notamment en portage, qui peut influencer la structure de rémunération.
Ainsi, ce guide pour devenir négociateur immobilier indépendant met en lumière la diversité des missions immobilières, les perspectives de rémunération à la commission, souvent exprimées en euros brut, et la liberté offerte par le cadre auto ou le portage non salarial. De la signature du mandat à la conclusion des ventes ou locations, l’expérience terrain est clé. Pour structurer votre projet, développer vos compétences et sécuriser vos premiers revenus, les formations Join iad offrent un accompagnement complet, adapté aux négociateurs souhaitant réussir durablement, sans cadre salarial.
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