L’immobilier est un secteur qui offre de nombreuses opportunités professionnelles. En effet, il est toujours dynamique et créateur d’emploi, malgré, et parfois grâce, aux crises et aux variations de conjoncture économique. Il séduit aussi par la diversité des activités qu’il génère (transaction commerciale, gestion de patrimoine et locative, évaluation de biens, etc.).
Cela dit, les professions du secteur immobilier sont également légalement et réglementairement très encadrées. Pour se lancer dans une reconversion professionnelle, mieux vaut en être bien informé et choisir sa nouvelle activité en toute connaissance de cause.
Devenir négociateur immobilier indépendant constitue une option très intéressante car, tout en offrant une grande autonomie, ce métier ne représente qu’un faible investissement financier de départ et ne requiert pas un niveau d’étude minimum. Découvrez ici les différents aspects de cette profession et son cadre réglementaire, les avantages qu’il y a au statut d’indépendant et enfin les étapes successives pour l’exercer.
SOMMAIRE
Le terme de négociateur immobilier n’est pas le seul utilisé pour décrire cette profession. Vous rencontrerez également ceux de mandataire immobilier, d’agent commercial en immobilier ou encore de conseiller immobilier*. Ils recouvrent tous un même métier celui d’agent commercial mandataire en immobilier, encadré par les mêmes règles à savoir les articles L134-1 et suivants du Code de commerce. Au contraire, celui d’agent immobilier diffère en de nombreux points, en particulier statutaires.
Le négociateur immobilier indépendant agit comme intermédiaire entre vendeurs et acquéreurs. Son rôle consiste à accompagner ses clients tout au long du processus de transaction, depuis la recherche du bien ou du vendeur jusqu’à la signature définitive chez le notaire.
Cette profession attire de nombreux profils en reconversion grâce à sa flexibilité, à son potentiel de rémunération et à l’absence d’obligation de diplôme spécifique pour débuter.
Un négociateur immobilier assure, au nom et pour le compte d’un mandataire, des transactions immobilières, d’achat ou vente de biens. Pour ce faire, il peut entre autres :
Il peut également :
Contrairement à un agent immobilier, il ne peut pas :
Pour réussir durablement dans ce métier, certaines qualités sont aussi un véritable plus ! À commencer par le sens du contact, l’écoute, l’organisation, la persévérance et la capacité à négocier. Une bonne maîtrise des techniques de vente immobilière s’avère également un atout incontournable, pour développer son portefeuille de clients et conclure davantage de transactions.
Les compétences commerciales occupent aujourd’hui une place centrale dans l’activité. Une formation commerciale immobilier permet notamment d’apprendre à prospecter efficacement, à développer son réseau et à accompagner les clients à chaque étape de leur projet.
Le négociateur immobilier agit sous le statut d’indépendant, souvent assimilé à celui de négociateur immobilier freelance, puisqu’il organise librement son activité, sa prospection et son temps de travail, tout en exerçant dans le cadre d’un mandat.
Concrètement, il a immatriculé son activité en son nom propre et il est entièrement, légalement, financièrement et personnellement responsable.
Ceci dit, pour réaliser les transactions immobilières qui sont son cœur de métier, il doit signer un contrat de mandat avec une société mandataire telle que iad. C’est ce document qui lui permet de réaliser des ventes et des acquisitions. Le contrat de mandat fixe le cadre de son activité et le montant de ses commissionnements. Le négociateur immobilier est donc indépendant, mais exerce dans le cadre fixé par la loi et également par son contrat de mandat.
Cette indépendance constitue l’un des principaux attraits du métier. Le conseiller immobilier indépendant choisit librement son organisation, ses horaires de travail et les secteurs géographiques sur lesquels il souhaite développer son activité.
L’agent immobilier, pour exercer en tant que tel, doit posséder la carte professionnelle T. Cette carte s’obtient auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie. Elle requiert une garantie financière importante, apportée par un organisme financier de type assurance ou banque, ainsi qu’un niveau d’étude minimal. Il faut effectivement justifier d’un diplôme de niveau Bac +2 dans le domaine de l’immobilier ou bien d’un diplôme de niveau Bac +3 dans des domaines proches comme le droit, le commerce ou encore l’économie.
Au contraire, le négociateur immobilier n’a pas besoin de la carte T pour exercer. Il n’a donc pas à justifier d’un niveau d’étude particulier. Ainsi, devenir négociateur immobilier sans diplôme est tout à fait possible.
Il doit cependant légalement suivre une formation essentiellement en droit de l’immobilier et de l’urbanisme avant de pouvoir effectuer ses premières transactions.
Même si aucun diplôme spécifique n’est exigé pour exercer, suivre une négociateur immobilier indépendant formation adaptée est fortement recommandé afin d’acquérir rapidement les compétences attendues sur le terrain.
Une formation mandataire immobilier permet notamment d’aborder :
Les futurs professionnels peuvent également suivre une formation transaction immobilière afin de maîtriser l’ensemble des étapes d’une vente, depuis la prise de mandat jusqu’à la signature définitive.
Aujourd’hui, de nombreux organismes proposent des parcours de formation en ligne immobilier. Ces formats à distance séduisent particulièrement les profils en reconversion professionnelle ou les indépendants immobilier débutant qui souhaitent développer progressivement leurs compétences.
Certaines écoles négociateur immobilier ou organismes spécialisés proposent également des cursus certifiants permettant d’approfondir les connaissances juridiques, commerciales et techniques nécessaires à l’exercice du métier.
De même, aucune garantie financière n’est requise, même si le négociateur immobilier indépendant doit assurer la gestion de son activité, comme le paiement de ses charges et prévoir les réserves financières suffisantes à son quotidien le temps que son activité génère des revenus.
Devenir négociateur immobilier implique de relever plusieurs défis, notamment :
Le tout dépend fortement de l’implication personnelle, des missions immobilières confiées par l’agence ou le réseau et de la qualité de la formation. À ce propos, des formations adaptées permettent de sécuriser et développer son activité durablement.
Le statut de conseiller immobilier indépendant offre une grande liberté d’organisation, mais implique également certaines responsabilités.
Parmi les principaux avantages figurent :
À l’inverse, l’activité comporte également certaines contraintes :
La réussite repose donc autant sur les compétences commerciales que sur la capacité à développer une activité pérenne dans la durée.
De par son statut d’indépendant, le négociateur immobilier ne perçoit pas de salaire. Il n’a pas de revenu fixe assuré par la société mandataire à laquelle il est lié par contrat. Il touche en revanche un commissionnement lorsque la transaction immobilière est effectivement payée. Le montant de ce commissionnement est proportionnel à celui de la transaction et est déterminé par le contrat de mandat. Chez iad, par exemple, il représente 69% des honoraires.
Il n’y a pas de limite à ces revenus. Par contre, si votre Chiffre d’affaires dépasse un certain montant sur une année fiscale, vous serez contraint de modifier votre statut d’autoentrepreneur en celui d’entreprise individuelle classique (EI). Tout en restant bien sûr indépendant.
Ces commissionnements sont à déclarer dans le cadre de votre activité et sont soumis à des prélèvements sociaux, couverture sociale et retraite, ainsi qu’aux impôts sur le revenu. Leurs montants et leurs modalités de perception sont déterminés par le choix de votre statut – autoentrepreneur ou entreprise individuelle (EI).
En somme, le salaire moyen d’un négociateur immobilier indépendant varie fortement selon plusieurs critères : l’expérience, le nombre de mandats obtenus, la zone géographique couverte ou encore la dynamique du marché local.
Les premières années permettent généralement de construire son portefeuille clients et de développer son réseau professionnel. Avec l’expérience, les revenus peuvent progresser significativement grâce à l’augmentation du nombre de transactions réalisées.
Les avantages du statut d’indépendant sont nombreux et de différentes natures. Cela dit, avant de les détailler, il convient de donner quelques précisions sur le statut en lui-même.
Le négociateur immobilier peut s’établir en indépendant sous le statut de l’entreprise individuelle (EI) ou anciennement de l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL), cette seconde option permettant de protéger une partie de ses biens personnels en cas d’investissements financiers importants et risqués.
En vous immatriculant en entreprise individuelle, vous pouvez opter pour le statut d’autoentrepreneur – ou micro-entrepreneur – qui est un type particulier d’entreprise individuelle.
Par rapport à l’entreprise individuelle classique, l’autoentrepreneur :
Cependant, la forme juridique de l’autoentrepreneur est conditionnée par un plafond de revenus. Ainsi, votre chiffre d’affaires hors taxe ne doit pas être nul pendant plus de deux années consécutives et il ne doit pas dépasser les 77 700 € annuels pendant plus de deux ans. De même, l’exonération de TVA ne s’appliquera que si vous déclarez moins de 36 800 € de chiffre d’affaires annuel hors taxe. Au-delà, vous pourrez conserver votre statut d’autoentrepreneur mais ne pourrez plus bénéficier de l’exonération de TVA.
Ce statut est aujourd’hui largement privilégié par les indépendants immobilier débutant en raison de sa simplicité administrative et de sa souplesse de fonctionnement.
| Lire aussi : L’agent commercial indépendant en immobilier : ce que vous devez savoir sur le statut d’autoentrepreneur |
Si le négociateur immobilier est encadré dans son activité par son contrat de mandat et par l’appareil réglementaire, il reste cependant totalement autonome dans l’exercice de sa profession. Il peut ainsi organiser son rythme et son planning de travail, en privilégiant des plages horaires ou en se libérant des moments pour la vie de famille.
Il travaille d’où il souhaite, en général son domicile.
Cette liberté d’organisation constitue l’un des principaux leviers d’attractivité du métier de conseiller immobilier indépendant. Elle permet d’adapter son activité à ses objectifs professionnels comme à ses contraintes personnelles.
Obtenir le statut d’indépendant, en particulier d’autoentrepreneur, ne requiert pas de démarches importantes. Comme nous le verrons, la plupart s’effectuent en ligne sur les différents sites du Service Public.
De même, la gestion quotidienne d’une autoentreprise est relativement réduite. Vous aurez l’obligation de tenir une liste de vos recettes et de déclarer mensuellement ou trimestriellement votre chiffre d’affaires.
À partir de cette déclaration seront calculés vos prélèvements sociaux ainsi que vos cotisations.
En somme, une simplicité administrative qui permet au négociateur immobilier indépendant de consacrer davantage de temps à son activité commerciale, à la prospection et à l’accompagnement de ses clients.
En tant qu’autoentrepreneur, vous payez des cotisations sociales et des charges en fonction de votre chiffre d’affaires effectif du mois ou du trimestre précédent. Si vous ne percevez aucun revenu professionnel, vos charges seront nulles et vous serez toujours couvert par l’ancien Régime social des indépendants (RSI), aujourd’hui connu sous le nom de SSI.
Attention, cependant, vos trimestres de retraite ne seront validés que si vous déclarez un chiffre d’affaires minimum. Ainsi, pour valider vos quatre trimestres, il vous faudra déclarer un chiffre d’affaires minimum variable selon l’année (par exemple, en 2021, au minimum 9 321 € HT sur toute l’année).
Le régime de l’autoentrepreneur ne vous permet pas de déduire des charges professionnelles, mais vous fait profiter d’un abattement forfaitaire de 34 % sur votre chiffre d’affaires HT ce qui détermine le montant de votre bénéfice (BNC). En tant que négociateur immobilier, vous n’aurez que peu de charges professionnelles, puisque vous n’aurez pas de local professionnel, pas de matériels et fournitures coûteux. Ainsi, ce régime fiscal s’avère intéressant.
Dans un métier où les frais fixes restent généralement limités, ce régime peut constituer une solution adaptée pour démarrer une activité de négociateur immobilier indépendant.
L’obtention de la carte professionnelle T d’agent immobilier requiert une garantie financière obtenue auprès d’organismes bancaires ou d’assurances.
Le négociateur immobilier, pour sa part, n’est pas soumis à cette obligation de garantie financière.
De plus, l’immatriculation de son activité en autoentrepreneur génère des frais extrêmement limités, puisqu’aucun apport de capital n’est requis.
Il n’est donc pas indispensable de prévoir un engagement financier très important lors de sa reconversion.
Cependant, il faut garder à l’esprit que le négociateur immobilier indépendant reste responsable de la gestion de son activité.
Par ailleurs, il ne perçoit pas de revenus réguliers et devra attendre la réalisation effective de ses premières transactions pour toucher ses premières commissions.
Il est donc recommandé de prévoir une trésorerie suffisante pour accompagner les premiers mois d’activité.
Votre décision de devenir négociateur immobilier est prise, il vous faut donc commencer les démarches. Voici une synthèse de celles dont vous devrez vous acquitter.
Pour commencer à exercer, il vous faut tout d’abord créer légalement votre activité. Pour cela, vous trouverez toutes les informations indispensables sur le site du Service Public. Vous déposerez ensuite votre demande sur un des deux sites dédiés, le Guichet-entreprises ou celui de l’Urssaf.
Dans un délai de 4 à 6 semaines, vous recevrez vos documents d’affiliation ainsi que votre numéro SIRET. Vous serez alors rattaché au Régime social des indépendants pour votre couverture sociale. Vous devrez également commencer à effectuer vos déclarations de chiffre d’affaires mensuellement ou trimestriellement selon ce que vous aurez choisi.
Parallèlement, vous devrez ouvrir un compte bancaire professionnel où seront versés vos commissionnements et prélevées vos charges et dépenses professionnelles.
Cela ne suffit cependant pas pour commencer à exercer.
En tant que négociateur immobilier, vous ne pouvez finaliser des transactions immobilières que dans le cadre d’un contrat de mandat.
Pour débuter, il vous faudra donc signer un contrat établi entre vous, en tant qu’indépendant, et une agence immobilière ou un réseau mandant titulaire de la carte professionnelle.
En devenant mandataire iad, vous bénéficierez de nombreux avantages et notamment d’un accompagnement pour développer votre activité.
Cette étape est essentielle puisque le contrat de mandat définit le cadre dans lequel le négociateur indépendant exerce son activité, ainsi que les modalités de rémunération associées.
Même si vous n’êtes pas soumis aux mêmes obligations de niveau d’études qu’un agent immobilier, vous devez acquérir les connaissances nécessaires à l’exercice de votre activité.
En intégrant un réseau tel que iad, vous aurez à disposition de nombreux outils pédagogiques ainsi qu’un parcours d’apprentissage permettant de développer vos compétences.
Le parcours de négociateur immobilier indépendant formation proposé par un réseau immobilier permet généralement d’aborder plusieurs thématiques clés :
Cette formation mandataire immobilier associe généralement apprentissages théoriques, accompagnement terrain et outils digitaux afin de faciliter les premiers pas dans le métier.
Une partie des contenus peut également être suivie sous forme de formation en ligne immobilier, permettant davantage de flexibilité dans l’apprentissage.
Une fois les premières démarches effectuées, il vous faudra enfin vous inscrire au Registre spécial des agents commerciaux (RSAC).
Cette formalité permet d’exercer légalement votre activité d’agent commercial mandataire en immobilier.
Une fois ces différentes étapes franchies, vous pourrez commencer votre nouvelle carrière de négociateur immobilier chez iad.
Plusieurs solutions existent aujourd’hui pour se former au métier de négociateur immobilier indépendant.
Les candidats peuvent notamment se tourner vers :
Le choix de la formation dépendra du projet professionnel, du niveau d’expérience et du mode d’apprentissage recherché, en présentiel ou à distance.
Certaines formations peuvent également être éligibles à différents dispositifs de financement. Il est donc recommandé de vérifier directement auprès de l’organisme concerné si la formation immobilier CPF envisagée peut faire l’objet d’une prise en charge.
Le salaire d’un négociateur immobilier indépendant ne fonctionne pas comme dans un emploi salarié classique. Il repose sur un modèle de rémunération à la commission, directement lié aux ventes et locations réalisées.
Le cadre d’autoentrepreneur ou d’entrepreneur immobilier séduit par sa flexibilité, mais nécessite une implication forte dans la prospection, la négociation et la relation clients.
Contrairement à une agence traditionnelle ou à une société immobilière, il n’existe pas de cadre salarial fixe : les revenus évoluent selon l’activité, l’expérience et la capacité à signer des mandats.
Le revenu moyen observé dans la profession varie donc fortement d’un professionnel à l’autre. Il dépend notamment du volume de transactions réalisées, du marché local, de l’expérience acquise et de l’investissement personnel consacré au développement de l’activité.
En phase de lancement, les négociateurs immobiliers indépendants perçoivent généralement des revenus progressifs, le temps de :
Avec l’appui d’un réseau immobilier structuré, d’outils performants et de formations continues, les commissions peuvent représenter plusieurs milliers d’euros par transaction.
À moyen et long terme, le potentiel de revenu dépend du volume de ventes, de la régularité des signatures, de la spécialisation choisie et de l’expérience acquise.
Ce modèle sans plafond permet de bâtir un véritable projet professionnel fondé sur la performance et l’autonomie.
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Ce guide pour devenir négociateur immobilier indépendant met en lumière la diversité des missions immobilières, les perspectives de rémunération à la commission et la liberté offerte par le statut indépendant.
Qu’il s’agisse d’une formation mandataire immobilier, d’une formation transaction immobilière ou d’une formation en ligne immobilier, l’essentiel reste de choisir un parcours adapté à son projet afin d’acquérir les connaissances nécessaires et développer durablement son activité.
Pour structurer votre projet, développer vos compétences et sécuriser vos premiers revenus, les formations Join iad offrent un accompagnement complet associant apprentissage, accompagnement terrain et montée en compétences progressive.
*Tous nos conseillers sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France immatriculés au RSAC (sans détention de fonds) titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France.
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