La reprise des ventes de logements anciens qui s’est amorcée au début de 2024 a été particulièrement forte en fin d’année. Et le nombre de compromis signés en 2024 est quasiment identique à celui de 2023. Ainsi la baisse des prix des logements est progressivement devenue moins rapide. Et si en mai dernier les prix baissaient de 4.5 % sur un an, en novembre la baisse n’était plus que de 1.6 %, France entière. D’ailleurs, les prix des appartements augmentent maintenant dans 44 % des villes (contre 23 % en juin).
SOMMAIRE
Après une période de forte baisse, le marché de l’immobilier ancien semble retrouver un certain équilibre. En 2024, la chute des prix a ralenti, passant d’une baisse de 4,5 % en mai à seulement 1,6 % en novembre. Ce ralentissement s’explique notamment par une reprise des ventes et une demande toujours soutenue, dans un contexte où l’offre reste insuffisante. Si l’automne a marqué une accalmie traditionnelle, la tendance générale reste à la stabilisation. Ainsi, les prix pourraient se stabiliser dès février pour les maisons et aux alentours de juin pour les appartements, ramenant les prix annuels à leur niveau de fin 2021.
Du côté du neuf, la situation reste compliquée pour les promoteurs, confrontés à une crise historique amplifiée par la fin du dispositif Pinel et un accès au crédit plus difficile. Face à des acheteurs hésitants, ils multiplient les ristournes et avantages pour éviter l’accumulation des stocks. Résultat : la baisse des prix, qui s’était accélérée au printemps et en été, ralentit progressivement, atteignant -2,1 % en décembre contre -3 % en septembre. En revanche, le secteur des maisons individuelles, après une période de stagnation, montre des signes d’amélioration. L’offre de crédits bancaires plus accessibles et la baisse des taux ont permis aux constructeurs de séduire à nouveau les acheteurs, bien que les prix aient continué à reculer doucement tout au long de l’année.
Pendant que certaines villes peinent à redresser leur marché, d’autres connaissent une véritable montée en puissance. En province, la hausse des prix des appartements anciens s’intensifie. Fin novembre, 44 % des villes de plus de 40 000 habitants affichaient une augmentation des prix, contre seulement 23 % en juin. Des villes comme Amiens, Lille, Toulon ou Dijon voient leurs prix grimper à un rythme soutenu, et d’autres, comme Aix-en-Provence et Brest, semblent sur le point de suivre cette tendance. Parallèlement, si certaines villes continuent d’afficher des prix en baisse, ce recul est de moins en moins marqué dans la plupart des cas. À l’inverse, quelques exceptions subsistent, comme Mulhouse ou Villeurbanne, où la demande reste en berne, renforçant la chute des prix.
Dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nantes, les prix des appartements anciens continuent de baisser, mais cette tendance s’essouffle progressivement. Fait intéressant : la baisse est souvent plus marquée dans le centre que dans les périphéries, ce qui maintient un écart de prix important entre ces deux zones. Dans le Grand Paris, cet écart atteint 30 %, et oscille entre 10 et 15 % dans les autres grandes agglomérations.
Cependant, certaines villes vont à contre-courant. À Nancy et Strasbourg, les prix repartent à la hausse, aussi bien en centre-ville qu’en périphérie, sous l’effet d’une demande toujours plus forte. Brest connaît un phénomène particulier : bien que l’offre y soit insuffisante, la ville-centre perd en attractivité, au profit de sa périphérie, où l’on privilégie la maison individuelle dès que le budget le permet.
Autre tendance notable : alors que la baisse des prix des maisons semblait s’installer dans plusieurs métropoles, certaines, comme Nice ou Rouen, enregistrent désormais un rebond, témoignant d’un intérêt toujours marqué pour ce type de logement. Dans d’autres villes comme Brest, Montpellier ou Rennes, la baisse ralentit, confirmant que la maison individuelle reste le choix préféré des acheteurs, même en période d’accès au crédit restreint.
| Pour en savoir plus sur l’évolution des prix en France et dans les métropoles, lisez notre article dédié. |
On ressent un regain d’activité, notamment sur des biens d’investissement. La baisse des taux d’emprunt, associée à une prise de conscience des propriétaires ont joué un rôle très important. Les conseillers qui tirent le mieux leur épingle du jeu dans ces périodes de vaches maigres sont ceux qui suivent leurs acquéreurs avec une grande assiduité. Le partage, force de notre réseau, est également un atout majeur d’aide à la réussite dans ces périodes difficiles.
Bertrand Dubus – Amiens
L’année 2024 a été marquée par une progression des marges de négociation, atteignant en moyenne 8,5 % sur l’ensemble du marché. Bien que toujours en hausse (+22 % sur un an et +94 % depuis 2022), cette progression a ralenti, notamment en raison de la reprise des transactions et de la remontée des prix dans l’immobilier ancien. Les écarts régionaux restent marqués : dans les zones où les prix sont bas (Auvergne, Bourgogne, Limousin), les marges sont élevées faute de demande suffisante, tandis que dans les régions plus chères (Île-de-France, PACA, Rhône-Alpes), elles restent faibles en raison d’une pénurie de biens disponibles.
Après plusieurs années de recul, le marché de l’ancien a montré des signes de redressement en 2024, soutenu par une amélioration des conditions de crédit. À la fin de l’année, les ventes affichaient une hausse de 13,1 % sur un an, contrastant avec la chute de 31,5 % observée en 2023. Malgré cette embellie, le secteur reste fragilisé par quatre années de baisse des transactions et l’absence de soutien public. Si les prévisions pour 2025 restent optimistes avec une croissance attendue de 7 à 8 %, les incertitudes politiques et économiques pourraient freiner cette dynamique.
Toutefois, cette reprise ne s’est pas manifestée de manière uniforme sur le territoire. Si certaines régions, comme l’Alsace, la Haute-Normandie ou le Pas-de-Calais, ont enregistré des hausses de ventes dépassant 10 %, d’autres, comme la Lorraine ou certaines parties de la province, peinent encore à redémarrer. L’Île-de-France, notamment, affiche une stagnation, freinée par des prix toujours élevés et un accès au crédit contraint. Dans d’autres régions comme l’Aquitaine, le Limousin ou le Poitou-Charentes, les transactions continuent même de reculer, parfois jusqu’à -10 %.
| Pour en savoir plus sur l’évolution des transactions et des marges de négociation en France, lisez notre article. |
À propos du baromètre LPI – iad
L’association «Les Prix Immobiliers» a été créée le 22 décembre 2009 pour développer un observatoire des ventes de logements anciens et neufs fournissant aux différents acteurs un outil de connaissance précis des marchés.
Les membres actuels en sont :
BNP Paribas Residentiel CHH, Crédit Logement, Crédit Mutuel, Groupe BPCE, iad, La Banque Postale et Sogeprom.
En savoir plus :
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