La TVA et tout ce qu’elle implique est l’une des interrogations les plus fréquemment posées chez les mandataires immobiliers et, plus généralement, chez les indépendants. Elle est aussi l’une des plus mal comprises. Entre la franchise en base, les seuils qui évoluent, les obligations de facturation et les déclarations à ne pas rater, il est facile de s’y perdre. Pourtant, une fois le mécanisme assimilé, la gestion de la TVA devient une routine fiscale comme une autre. Dans cet article, nous faisons le point sur le régime applicable au mandataire immobilier en 2026, avec les règles en vigueur au moment où vous lisez ces lignes.
SOMMAIRE
Le mandataire immobilier exerce sous le statut d’agent commercial. Il est inscrit au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) et facture ses commissions au réseau immobilier mandant (comme iad), non aux clients finaux (un vendeur, par exemple). Ce conseiller immobilier indépendant* est habituellement assujetti à la TVA dans le cas où il exerce une activité en micro-entreprise et qu’il reste par conséquent en dessous des seuils de la franchise en base. L’auto-entrepreneur est en effet affranchi de la TVA tant que son chiffre d’affaires reste en deçà du plafond prévu par la loi.
Le régime TVA dépend à la fois du statut juridique en lui-même, mais aussi (et surtout !) du chiffre d’affaires réalisé et du régime fiscal choisi.
La franchise en base de TVA est un dispositif qui permet à une entreprise (quelle que soit sa forme juridique) de ne pas facturer, collecter, ni reverser la TVA, à condition que son chiffre d’affaires de l’année précédente n’ait pas dépassé un certain seuil.
Pour le mandataire immobilier, dont l’activité relève des prestations de services, la franchise de TVA est soumise à un plafond de 37 500 € de chiffre d’affaires annuel en 2026 pour les prestations de services, avec une tolérance jusqu’à 41 250 €, applicable une seule fois. Tant que vous restez en dessous de ce seuil, vous n’avez aucune TVA à facturer ni à reverser.
Stabilisation des seuils depuis 2025
La loi de finances pour 2025 avait initialement prévu d’abaisser le seuil de franchise à 25 000 € pour toutes les activités. Cette mesure n’a jamais été appliquée. La loi n° 2025-1044 du 3 novembre 2025, adoptée à l’unanimité par le Sénat, pérennise pour l’année 2025 et les années à venir les seuils applicables en 2024, soit 37 500 € (seuil de base) et 41 250 € (seuil majoré) pour les prestations de services. Pour l’année 2026, les seuils de franchise en base de TVA française applicables restent inchangés. Les mandataires immobiliers peuvent donc se fier à ces chiffres pour piloter leur activité.
Le passage à la TVA ne se déclenche pas automatiquement au premier euro dépassé. Des règles précises s’appliquent : la première année, vous pouvez dépasser 37 500 € sans conséquence tant que vous restez sous le seuil des 41 250 €. Si vous dépassez 41 250 €, vous devez alors facturer la TVA dès le 1er jour du mois du dépassement. Si votre chiffre d’affaires se situe entre les deux seuils pendant deux années consécutives, vous devenez assujetti à la TVA au 1er janvier de l’année suivante.
Concrètement, cela signifie qu’un mandataire qui réalise 39 000 € en 2025 reste en franchise pour 2025, mais bascule dans le régime réel de TVA dès le 1er janvier 2026. S’il dépasse 41 250 € en cours d’année, la TVA s’applique à partir du premier jour du mois où ce seuil est franchi.
Le régime TVA diffère selon le statut sous lequel le mandataire exerce.
Faut-il opter volontairement pour la TVA ?
Un mandataire immobilier dont le chiffre d’affaires reste sous les seuils peut choisir d’opter volontairement pour le régime réel de TVA. Cette option est pertinente, notamment si vous avez beaucoup de frais professionnels et souhaitez récupérer la TVA sur vos dépenses. Dans ce cas, vous pouvez déduire la TVA payée sur vos achats professionnels (véhicule utilitaire, matériel, frais de déplacement) ce qui peut représenter un avantage financier réel si vos charges sont significatives. L’option est irrévocable pendant au moins deux ans : elle mérite donc d’être étudiée avec un expert-comptable avant de vous engager.
Tant que vous bénéficiez de la franchise en base de TVA, vos factures doivent respecter une règle précise. La mention « TVA non applicable — article 293 B du CGI » doit figurer sur chaque facture ou note d’honoraires. Si cette mention n’est pas indiquée, l’entreprise s’expose à un redressement fiscal pour non-respect du formalisme administratif en cas de contrôle fiscal.
Cette mention se place généralement en bas de facture, dans la zone réservée aux conditions ou mentions légales, et doit apparaître sur tous vos devis et factures émis dans le cadre de votre activité de mandataire.
Attention !
La formulation exacte « TVA non applicable, art. 293 B du CGI » est obligatoire sur toutes les factures ; toute autre formulation est incorrecte et peut être contestée. Des mentions telles que « exonéré de TVA » ou « sans TVA » ne sont pas conformes.
Dès que vous devenez assujetti à la TVA (parce que vous avez dépassé les seuils ou que vous avez opté volontairement) la TVA s’applique : le taux standard est de 20 %.
Dans le cas d’une facture à 5 000 € HT, vous devrez désormais facturer 6 000 € TTC (1000 € de TVA). Si votre mandant est un réseau immobilier comme iad, cela signifie bien souvent qu’il récupère la TVA.
Une fois que vous basculez dans le régime réel de TVA, plusieurs obligations s’imposent : facturer la TVA à votre réseau, récupérer la TVA sur vos dépenses professionnelles, et déclarer régulièrement le solde à l’administration fiscale.
La déclaration s’effectue obligatoirement en ligne depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Deux régimes coexistent actuellement :
Attention : le régime simplifié (CA12) est supprimé en 2027
Le régime réel simplifié et le formulaire CA12 sont supprimés au 1er janvier 2027 (loi de finances 2025). À compter de cette date, toutes les entreprises hors franchise basculeront sur le régime réel normal avec déclaration CA3 mensuelle ou trimestrielle. Si vous êtes actuellement au régime simplifié, préparez cette transition avant la fin de l’année 2026
Quelques points de vigilance à garder à l’esprit lorsqu’il s’agit d’imposition.
Si vous souhaitez vous lancer dans l’aventure de mandataire immobilier indépendant, un réseau professionnel comme iad vous offre un cadre sécurisant et un accompagnement continu pour exercer sereinement. Ne vous reste plus qu’à rejoindre la plus grande communauté d’entrepreneurs !
Non. La TVA mandataire immobilier n’est pas automatique. Elle ne s’applique que si le chiffre d’affaires annuel dépasse les seuils de la franchise en base (37 500 € en 2025 et 2026 pour les prestations de services), ou si le mandataire opte volontairement pour un régime réel de TVA.
Le régime fiscal mandataire immobilier en matière de TVA dépend de son chiffre d’affaires et de son statut. En dessous des seuils, il bénéficie de la franchise en base (aucune TVA à facturer ni à reverser). Au-dessus, il bascule dans le régime réel simplifié (CA12 annuel) ou le régime réel normal (CA3 mensuel ou trimestriel).
La TVA commission immobilière est soumise au taux standard de 20 % dès lors que le mandataire est assujetti.
La franchise de TVA immobilier (plus précisément : franchise en base de TVA applicable aux mandataires) est un régime qui exonère le professionnel de toute obligation de facturation, de collecte et de reversement de la TVA, tant que son chiffre d’affaires annuel reste en dessous des seuils légaux. En contrepartie, la TVA payée sur les achats professionnels n’est pas récupérable.
L’auto-entrepreneur mandataire immobilier en franchise doit obligatoirement faire figurer la mention exacte « TVA non applicable, article 293 B du CGI » sur chaque facture. L’absence de cette mention pourrait l’exposer à un redressement fiscal.
Une fois assujetti, le mandataire doit déclarer sa TVA en ligne sur impots.gouv.fr. Selon son régime, il utilise le formulaire CA12 (annuel, régime simplifié mais supprimé au 1er janvier 2027) ou le formulaire CA3 (mensuel ou trimestriel, régime réel normal). Il reverse à l’État la différence entre la TVA collectée sur ses commissions et la TVA déduite sur ses dépenses professionnelles.
Oui. L’auto-entrepreneur mandataire immobilier peut opter volontairement pour le régime réel de TVA, même si son chiffre d’affaires reste sous les seuils. Cette option est pertinente lorsque les frais professionnels sont importants et que la déduction de la TVA sur ces dépenses représente un gain financier significatif. L’option est valable pour deux ans minimum.
Non, ou plutôt : ils ont failli changer. La loi de finances pour 2025 prévoyait un abaissement du seuil à 25 000 €, mais cette mesure a été suspendue puis abandonnée. La loi n° 2025-1044 du 3 novembre 2025 a stabilisé les seuils à leur niveau de 2024 (37 500 € / 41 250 € pour les prestations de services), applicables pour 2025, 2026 et au-delà.
*Tous les conseillers iad sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France immatriculés au RSAC, titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS (sans détention de fonds).
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