La franchise dans l’immobilier : les avantages et les inconvénients

L’immobilier offre nombre d’opportunités professionnelles. En effet, la diversité des métiers et des statuts professionnels permet de s’y épanouir, quel que soit son projet de vie.

Lorsque l’indépendance est recherchée, la franchise semble une solution idéale. Vous êtes à la tête d’une agence immobilière indépendante, mais soutenu par la force et la structure d’un réseau. Les risques financiers semblent moins importants. Les chances de construire une affaire durable et rentable sont plus élevées.

Quelles sont cependant les caractéristiques d’une franchise ? Comment est-elle encadrée légalement ? Quelles sont les obligations contractuelles ? Comment en ouvrir une ? Présente-t-elle des inconvénients ? Et si ceux-ci se révèlent trop importants, existe-t-il une alternative pour travailler de façon indépendante dans le domaine de l’immobilier en dehors du modèle entrepreneurial de la franchise ?

La franchise immobilière : présentation, types et mode d’emploi

Qu’est-ce qu’une franchise ?

La franchise est un accord commercial conclu entre deux entités juridiquement et financièrement indépendantes. L’une d’elles est la tête de réseau, le franchiseur. La seconde est la franchisée. L’entreprise franchisée verse une contribution financière au franchiseur et peut en échange :

• Utiliser le nom du franchiseur ;
• Utiliser le savoir-faire et commercialiser les services et produits du franchiseur ;
• Bénéficier de l’assistance commerciale, technique et/ou en communication du franchiseur^[1].

Le contrat de franchise relève du droit commercial. Il est donc soumis au droit commun^[2]. Cependant, pour réguler les rapports et éviter les éventuels conflits entre franchiseurs et franchisés, la Fédération française de la franchise a mis en place un Code de déontologie en 1972. Ce dernier a régulièrement été mis à jour et a donné lieu à un Code européen de déontologie de la franchise publié en 2017.

Ce Code :

• pose une définition de la franchise,
• fixe les principes directeurs et les engagements,
• définit la constitution et le fonctionnement du réseau ainsi que la relation contractuelle dans son ensemble.

Bien sûr, ce document ne peut se substituer au droit commun qui régit les relations contractuelles^[3]. 

Les spécificités de la franchise par rapport à d’autres statuts proches

Le modèle de la franchise ne doit pas être confondu avec d’autres modèles similaires, comme la licence de marque, le contrat de concession ou encore la succursale.

• En effet, la licence de marque est un contrat entre deux entreprises indépendantes. Elle permet à la seconde de commercialiser un produit ou un service, propriété de la première. Contrairement à la franchise, il n’y a dans la licence de marque aucune transmission de savoir-faire ni aucune assistance^[4].
• La concession consiste à vendre à une entreprise le droit de commercialiser un produit ou un service sur un territoire exclusif. Une nouvelle fois, comme pour la licence de marque, il n’y a pas de transmission de savoir-faire ni d’assistance^[5].
• Enfin, la succursale possède la même entité juridique que la société mère. Elle n’est donc pas indépendante juridiquement et financièrement comme la franchise^[6].

Quels sont les éléments d’un contrat de franchise ?

Le contrat de franchise est par conséquent un contrat relevant du droit commun. Il doit comprendre un certain nombre de points indispensables. Parmi ces derniers, il y a en particulier :

• La durée du contrat de franchise ;
• La description de la nature des services et produits transférés du franchiseur au franchisé ;
• Les clauses définissant les limites d’action du franchisé : clauses de non-concurrence, étendue de l’exclusivité ;
• L’engagement financier du franchisé, c’est-à-dire la somme qu’il doit verser au franchiseur pour pouvoir utiliser son nom, ses services et son assistance, droit d’entrée et contribution régulière.

Il faut noter que si la franchise est un contrat de droit commun, elle laisse peu de marge à la négociation entre les parties, à part éventuellement sur la durée du contrat et les clauses d’exclusivité^[7]. 

Agence immobilière, diagnostic immobilier : quel type de franchise choisir ?

Les métiers de l’immobilier sont variés. Ils recouvrent des réalités très différentes. L’agence immobilière est certainement la plus connue. Généraliste, elle regroupe des spécificités très diverses qui exigent des compétences différentes, notamment encadrées par la loi.

Effectivement, pour pouvoir exercer en tant qu’agent immobilier, il est indispensable de posséder sa carte professionnelle T^[8].

De même, il est possible d’ouvrir une franchise spécialisée dans un domaine particulier comme le diagnostic immobilier, la gestion de patrimoine, ou le syndic de copropriété. Là encore, le métier est encadré et soumis à des certifications^[9]. Si vous ne les possédez pas, il vous sera interdit d’exercer, quelle que soit la spécialité.

Vous devrez donc choisir votre type de franchise en fonction certes de vos centres d’intérêt professionnels, mais aussi en accord avec le cadre réglementaire contraignant, en particulier sur le niveau d’étude et l’engagement financier.

La franchise immobilière : un contrat avec des avantages et des inconvénients

Des avantages certains

Le modèle de la franchise comporte, comme nous l’avons vu, nombre d’avantages.

• Il autorise en particulier à profiter du nom, du savoir-faire et de l’assistance d’une entreprise.
• Dans le cadre de l’immobilier, cela permet aussi par exemple de bénéficier de l’exclusivité sur un territoire donné. Aucune autre entreprise du même réseau ne pourra vous concurrencer sur votre secteur.
•  Vous pourrez également bénéficier de la force de diffusion des annonces au niveau national, de la notoriété et de la réputation d’une enseigne et de son matériel marketing.

Bien sûr, le premier avantage reste sans aucun doute d’être indépendant, dans le cadre du contrat de franchise.

Quels inconvénients pour la franchise immobilière ?

La franchise immobilière présente certes de nombreux avantages, elle n’est cependant pas la solution parfaite pour tous les entrepreneurs. En effet, dans le domaine de l’immobilier, ouvrir une franchise vous contraint à détenir les cartes professionnelles et/ou les certifications afférentes. Ces documents s’obtiennent sur demande et exigent un niveau d’étude, mais aussi une caution financière, comme la carte T^[10]. Sans cela, il vous sera interdit d’exercer.

Ensuite, la franchise immobilière représente un investissement financier important. En effet, vous devrez vous acquitter tout d’abord d’un droit d’entrée puis d’une somme régulière auprès de votre franchiseur pour pouvoir utiliser son nom et bénéficier de son assistance.

Combien coûte une franchise ?

Très variables, ces montants peuvent aller de quelques milliers d’euros à plusieurs centaines de milliers d’euros^[11]. Cela dépend des franchises, de leur notoriété et de leur ligne commerciale. Vous devrez ensuite investir dans un local pour avoir pignon sur rue. Enfin, le matériel marketing doit aussi être acquis auprès de votre franchiseur

L’engagement financier est donc important et fixe, quels que soient vos résultats, avant même de toucher vos premiers honoraires.

Enfin, le contrat de franchise vous impose des limites de territoire et de concurrence. Vous ne pourrez donc pas développer votre activité de manière totalement libre. Plus généralement, votre indépendance est encadrée par les clauses de votre contrat de franchise : zone d’activité, matériel marketing, promotions, etc.

Pour conclure, les principaux freins à l’ouverture d’une franchise immobilière sont de trois types :

• Réglementaire – obligation de posséder les cartes et certifications ;
• Financière – engagement lourd et régulier ;
• Contractuel – votre indépendance est contrainte par le contrat de franchise.

Lire aussi : Avoir recours à une franchise pour ouvrir une agence immobilière, une bonne idée ?

L’alternative avec la franchise immobilière : devenir mandataire indépendant

Si les inconvénients de la franchise immobilière représentent des freins trop importants, il existe cependant des solutions pour exercer dans le secteur de l’immobilier. Devenir mandataire indépendant en est une !

Qu’est-ce qu’un mandataire immobilier ?

Un mandataire immobilier se charge de la négociation de transactions immobilières – c’est pourquoi le terme de négociateur immobilier est aussi souvent employé. Il peut démarcher des clients, négocier les prix, donner un avis de valeur sur un bien et établir le dossier en vue de la signature du contrat de vente.

Pour exercer, il doit signer un contrat de mandat avec une entreprise mandataire, comme iad^[12]. 

Comment devenir mandataire immobilier ?

Le mandataire immobilier est généralement un indépendant. Il s’immatricule sous le régime de la micro-entreprise ou de l’entreprise individuelle. Celui-ci est entièrement responsable, légalement, juridiquement et financièrement de son activité. Il doit également s’inscrire au registre spécial des agents commerciaux auprès du greffe du tribunal de commerce^[13].

Il agit en tant que mandataire immobilier pour une société mandante, comme iad. Pour ce faire, il doit signer avec cette entreprise un contrat de mandat qui définit le cadre de la collaboration et en particulier le niveau de commissionnement. Il reçoit un pourcentage de la commission d’agence touchée par le mandant. Ainsi, chez iad, vous percevrez de 69% à 87,8%² des honoraires de la vente^[14]. 

Lire aussi : L’entrepreneuriat : la clé pour atteindre la liberté financière

Quels sont les avantages à devenir mandataire immobilier ?

Le mandataire immobilier est indépendant et gère son activité comme il le souhaite^[15].

Il n’est pas soumis à l’obligation de posséder la carte professionnelle T. Ainsi, aucun niveau d’étude n’est requis pour exercer, même si une formation initiale et continue est légalement obligatoire^[16]. 

Enfin, l’engagement financier est limité puisque ni le statut ni les clauses du contrat de mandataire ne l’obligent à verser de sommes importantes. Il se doit de veiller à assurer ses obligations comptables^[17]. Il doit aussi provisionner suffisamment de fonds pour vivre en attendant de toucher ses premiers commissionnements.

Le soutien d’un réseau comme iad : indépendant, mais pas seul

Dans le cadre d’un réseau comme iad, en tant que mandataire immobilier, vous bénéficierez tout d’abord de la notoriété de l’enseigne, de ses supports techniques et commerciaux. Vous profiterez également d’un parcours de formation personnalisé et d’un accès à la formation continue. Enfin, vous pourrez envisager de développer votre propre réseau au sein du réseau iad, y compris à l’international.

Au final, le statut de mandataire immobilier est une solution intéressante pour exercer dans le secteur de la transaction immobilière de façon indépendante.

L’immobilier est un domaine stimulant et passionnant, mais complexe et très réglementé. Si l’indépendance vous intéresse, la franchise est une solution solide et pratique, mais qui requiert des diplômes et un fort investissement financier. Le statut de mandataire indépendant en immobilier peut alors se révéler une solution intéressante. 

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^[1] Contrat de franchise | Bpifrance Création (bpifrance-creation.fr)

^[2] La franchise | entreprises.gouv.fr

^[3] Le code de déontologie européen (franchise-fff.com)

^[4] Quelle différence entre franchise et licence de marque ? (toute-la-franchise.com)

^[5] Contrat de franchise et contrat de concession : redevance, exclusivité (l-expert-comptable.com)

^[6] Succursale et franchise, quelles sont les différences ? (ac-franchise.com)

^[7] Est-il possible de négocier son contrat de franchise ? (toute-la-franchise.com)

^[8] L’agent immobilier | economie.gouv.fr

L’agent immobilier (economie.gouv.fr)

Les conditions d’exercice de l’agent immobilier sont définies par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet » et son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972.

^[9] Diagnostiqueur immobilier – fnaim.fr

^[10] L’agent immobilier | economie.gouv.fr

^[11] Devenir franchisé : combien ça coûte ? (franchise-magazine.com)

^[12] L’agent commercial en immobilier

^[13] Infogreffe – Registre du commerce et des sociétés – Greffe du tribunal de commerce – home – Infogreffe

^[14] Un commissionnement attractif – Devenir conseiller immobilier iad France

^[15] Bien sûr, le contrat de mandat encadre la relation entre le mandataire et le mandant et le mandataire se doit également de respecter le cadre légal et réglementaire de la profession.

^[16] L’agent commercial en immobilier

^[17] Comment devenir micro-entrepreneur (auto-entrepreneur) ? | economie.gouv.fr