Avoir recours à une franchise pour ouvrir une agence immobilière, une bonne idée ?

L’immobilier est un secteur porteur et dynamique, qui traverse les crises. Il est aussi très attractif pour une reconversion professionnelle.

Ses nombreux métiers différents, centrés sur l’expertise, le conseil, la gestion et/ou la négociation, offrent de belles opportunités, en particulier sous le statut d’indépendant. 

Cependant, les métiers de l’immobilier sont également très encadrés par la loi. Ainsi, les tâches, le cadre d’exercice, les conditions d’accès à la profession, sont précisément définis de façon règlementaire. Lors d’une reconversion et/ou si vous désirez ouvrir votre propre agence franchisée, il est absolument nécessaire de connaître toutes ces contraintes légales, mais aussi financières.

Offrant à la fois une structure solide, des outils, un nom et un support marketing, tout en garantissant votre indépendance, la franchise apparaît comme une bonne solution. Est-ce vraiment le cas ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? Quelle autre solution s’offre à vous ? Voici quelques éléments de réponse.  

Devenir indépendant dans l’immobilier : ouvrir une agence en franchise ou devenir mandataire immobilier ?

Si vous souhaitez vous concentrer sur la transaction immobilière, le métier d’agent immobilier semble idéal. Pour l’exercer de façon indépendante, peut-être avez-vous déjà pensé ouvrir une franchise immobilière comme il y en a beaucoup ? 

Vous pourriez aussi devenir mandataire immobilier indépendant. 

Quelles sont les différences entre ces deux statuts ? Quels sont leurs avantages et inconvénients respectifs ? 

Lire aussi : La franchise dans l’immobilier : les avantages et les inconvénients

Quel statut choisir pour quels avantages / inconvénients respectifs ?

Qu’est-ce qu’une franchise ?

La franchise est un accord entre deux parties indépendantes, le franchisé et le franchiseur. Le franchisé acquiert le droit, contre rémunération, d’utiliser le concept et le nom du franchiseur, de commercialiser ses produits et son savoir-faire. 

Ainsi, dans le cas d’une franchise immobilière, en tant que franchisé, vous pourrez utiliser leur nom et leur matériel marketing pour votre propre agence. Vous pourrez aussi profiter, selon le contrat de franchise, d’outils comme un fichier commun d’annonces immobilières, et généralement de l’exclusivité sur votre secteur – une autre agence de la même franchise ne pourra pas s’installer dans le même périmètre. En contrepartie, en plus de la rémunération, vous devez respecter un certain nombre d’engagements définis dans le contrat.

Qu’est-ce qu’un mandataire immobilier ?

Le mandataire immobilier est un agent commercial indépendant qui signe avec une société mandante, comme iad, un contrat de mandat. Ce mandat permet au mandataire de conclure au nom de la société mandante des transactions commerciales. 

Dans le cadre de l’immobilier, le mandataire peut démarcher un bien, donner un avis de valeur, négocier une transaction, la vente ou l’achat d’un bien, et la signer au nom de la société mandante, telle qu’iad. En rétribution de sa prestation, il touchera un commissionnement représentant un pourcentage des honoraires perçus par la société mandante pour une transaction réalisée. 

Quels sont les points communs entre agent immobilier indépendant à la tête d’une franchise et mandataire immobilier ?

• À la tête d’une franchise ou mandataire immobilier, vous êtes un indépendant. Cela dit le statut n’est pas le même. Là où l’agent immobilier franchisé prendra la plupart du temps le statut de SARL et ainsi celui de TNS (travailleur non salarié), le mandataire immobilier exerce son activité en son nom propre et prendra celui d’auto-entrepreneur (ou de micro-entrepreneur).
• Vous intervenez dans la négociation immobilière. Vous pouvez ainsi être amené à mettre en relation un vendeur et un acheteur, à trouver un bien immobilier pour un acquéreur et à l’inverse, trouver à une personne qui cherche à vendre son bien, un acheteur. 

Quelles sont les différences entre un franchisé et un mandataire immobilier ?

Les différences sont nombreuses, importantes et de nature variées.

D’un point de vue administratif, si les deux sont des indépendants le franchisé ouvre une SARL, le mandataire est un entrepreneur individuel et doit exercer en son nom propre. Concrètement, entre autres :

• L’ouverture d’une SARL nécessite de fournir un capital défini. Au contraire, la micro-entreprise ou auto-entreprise ne requiert aucun fond.
• La SARL n’engage que les capitaux investis dans sa constitution. L’auto-entrepreneur est responsable sur ses biens propres y compris les biens du couple s’il est marié sous le régime de la communauté des acquêts, mis à part pour la résidence principale insaisissable de plein droit et pour les résidences non professionnelles secondaires ayant fait l’objet d’une déclaration d’insaisissabilité préalable.
• La SARL doit être enregistrée au Registre du Commerce. Le mandataire immobilier doit simplement s’inscrire au Registre spécial des agents commerciaux. 
• Pour une agence immobilière franchisée, il sera nécessaire de tenir une comptabilité et présenter un exercice comptable. Il est par ailleurs fortement recommandé de faire appel à un comptable. Le mandataire auto-entrepreneur bénéficie d’un régime plus alléger quant à la tenue de sa comptabilité. Il doit simplement posséder un compte bancaire professionnel et tenir un cahier des dépenses et des recettes. Il n’est pas soumis à la TVA. 
• Pour sa rémunération, l’agent immobilier d’une franchise perçoit des revenus fixés par les statuts de la société. Ils peuvent être fixes ou fixes avec une part variable. Le mandataire perçoit des commissionnements sur les ventes qu’il contribue à réaliser. Ces commissionnements représentent un pourcentage des honoraires perçus par la société mandante à l’occasion de la transaction.  

Du point de vue des tâches :

• En tant qu’agent immobilier à la tête d’une agence franchisée, vous pouvez effectuer les transactions immobilières et percevoir des fonds. Le mandataire peut de la même façon démarcher et négocier des biens, mais il réalisera la transaction au nom de sa société mandante, comme iad. Il ne peut pas percevoir de fonds en son nom.
• Une agence immobilière peut légalement, lorsqu’elle a effectué les démarches nécessaires, jouer le rôle de syndic de copropriété, ce que ne peut pas faire un mandataire immobilier.
• Une agence immobilière a pignon sur rue et une agence vitrée. Il est formellement interdit à un mandataire d’en posséder une. 

Pour l’accès à la profession :

• Pour devenir agent immobilier indépendant à la tête de son agence, la Loi Hoguet rend obligatoire l’obtention de la carte professionnelle T (pour avoir le droit de réaliser des transactions immobilières). Pour cela, il faut justifier d’un niveau d’étude bac +2 dans le domaine de l’immobilier ou bac +3 dans une discipline voisine (économie, droit, commerce). Il faut aussi obtenir une garantie financière importante de la part d’un organisme spécialisé de type banque ou assurance. Au contraire, le mandataire immobilier bien qu’il soit soumis à une obligation de formation, il n’a pas besoin d’un diplôme particulier et n’a pas à produire de garantie financière.
• Ouvrir une franchise demande des fonds importants : pour payer la franchise, réunir le montant du capital de la société, louer ou acheter un local et obtenir la garantie financière. Le mandataire immobilier n’aura pas à faire face à de tels frais. Il lui faudra cependant provisionner suffisamment de capitaux pour vivre avant de percevoir ses premiers commissionnements.     

Quels sont les avantages du réseau iad pour devenir mandataire immobilier indépendant ?

Si le métier de mandataire immobilier vous intéresse, il vous faut trouver une société mandante avec laquelle signer un contrat de mandat. iad est un des leaders du secteur. Il offre de nombreux avantages comme :

• Un commissionnement attractif et décuplable grâce au modèle économique d’iad.
• De nombreux outils à disposition, comme une plateforme de gestion administrative, des outils numériques de pige, d’évaluation de biens et de diffusion des annonces.
• Une formation à votre entrée dans le réseau, mais aussi tout au long de votre carrière. 
• La possibilité d’étendre votre activité en créant une équipe et en vous ouvrant à l’international.
  

Quelles sont les principales différences entre la création d’une agence immobilière en franchise et le statut d’indépendant ?

Comme nous l’avons vu, il existe de nombreuses différences entre une agence immobilière franchisée et le statut de mandataire indépendant. Lors d’une reconversion, les enjeux sont donc très divers. 

D’un point de vue administratif :

• L’agence immobilière requiert de nombreuses démarches :

• Créer une SARL
• Obtenir une carte professionnelle 
• S’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés
• Signer un contrat de franchise
• Pour devenir mandataire immobilier, il suffit de :
  • S’immatriculer en autoentrepreneur
  • S’inscrire au Registre spécial des agents commerciaux
  • Signer un contrat de mandat avec une agence immobilière titulaire de la carte professionnelle

D’un point de vue financier :

• Ouvrir une agence immobilière franchisée vous demandera des fonds importants. Il s’agit de financer la création de votre SARL, de payer votre franchise, de couvrir une garantie légale exigée pour obtenir la carte professionnelle, de louer/acheter et équiper un local. Les frais sont donc importants à la création, ils le sont également au quotidien avec en particulier les frais de franchise et de local.  
• Pour devenir autoentrepreneur, les frais sont minimes, de l’ordre de quelques centaines d’euros pour payer les frais du contrat de mandat, l’inscription au Registre spécial des agents commerciaux (actuellement 28,71 €) et régler quelques frais administratifs. Même si le risque financier n’est pas exclu, il n’est exigé aucune garantie ni aucun investissement d’importance. Par ailleurs, le mandataire travaille le plus souvent de son domicile et il lui est interdit de posséder une agence vitrée. Il n’aura ainsi pas de frais de ce type. Enfin, de par son statut, il ne cotise et n’est imposé qu’à hauteur de ses revenus réels.   

D’un point de vue personnel :

• Ouvrir une agence franchisée est un investissement financier, mais également personnel important. Ayant pignon sur rue, vous devrez être présent physiquement dans l’agence, assurer des horaires d’ouverture importants et réguliers, limiter les périodes de fermeture, etc. 
• Le mandataire immobilier dispose d’une très grande souplesse d’organisation. Il peut gérer son temps et son agenda comme il le souhaite et s’adapter au mieux aux attentes de sa clientèle.

En plus des éléments objectifs tels que le coût d’entrée dans la franchise ou la présence sur le terrain, vous pourrez également envisager des critères plus subjectifs, en lien avec votre propre perception du métier et de son avenir.

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¹Tous nos conseillers sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France immatriculés au RSAC (sans détention de fonds) titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France.