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Estimation / Vente : comment valoriser la performance énergétique quand on est professionnel de l’immobilier
La performance énergétique est au cœur de toute discussion relative au logement. Il faut avouer que le secteur du bâtiment est particulièrement énergivore. D’après l’ADEME (agence pour la transition écologique), le secteur du bâtiment constitue le premier consommateur d’énergie en France, utilisant 40 % de l’énergie. Les mesures, comme le DPE (diagnostic de performance énergétique), ont désormais un impact sur le prix de vente d’un bien immobilier. Qu’est-ce que la valeur verte d’un bien immobilier ? Comment valoriser la performance énergétique dans un prix de vente ? Comment valoriser les équipements en énergie renouvelable ? Voici quelques pistes de réflexion sur les énergies dans le secteur de l’immobilier.
Performance énergétique des logements en France : état des lieux
Sur les 30 millions de résidences principales en France au 1er janvier 2022, seules 5 % sont très économes en énergie (classes A et B du DPE) et 24 % sont classées C (1). Or, tout ce qui est rare sur le marché immobilier est cher ! Quand les propriétaires possèdent un bien qui affiche une faible consommation d’énergie, cela devient un argument de vente intéressant. En tant que conseiller immobilier*, c’est un point fort à mettre en valeur lors des visites !
A l’inverse, vouloir vendre une passoire thermique (logement classé F ou G) devient complexe. Ces bâtiments à forte consommation d’énergie subissent des interdictions progressives :
interdiction d’augmenter le loyer du logement entre deux locataires (depuis août 2022, pour les logements classés F et G)
interdiction de louer :
pour les logements G+ depuis le 1er janvier 2023 (ceux dotés d’une consommation d’énergie finale supérieure à 450 kWh/m2/an)
pour les autres logements de la classe G en 2025
pour les logements classés F en 2028
obligation de réaliser un audit énergétique lors de la mise en vente d’une passoire énergétique depuis le 1er avril 2023, etc.
Le résultat du DPE impacte donc de plus en plus le prix de vente. C’est un phénomène à prendre en compte lors d’une estimation immobilière, d’où l’intérêt croissant pour les formations DPE d’agent immobilier.
Les conséquences du DPE sur l’estimation d’un bien immobilier
Les notaires de France évaluent chaque année la valeur verte des logements. La dernière étude parue en novembre 2022 porte sur la situation de 2021. Les logements les plus économes en énergie (lettres A et B du DPE) ne représentent que 7 % des transactions. Les logements énergivores (lettres F et G) représentent plus du double.
Le prix de vente d’un logement classé A ou B est supérieur de 3 % à 16 % pour un appartement et de 6 % à 14 % pour une maison (par rapport au prix d’un logement classé D).
A l’inverse, les logements énergivores (classés F ou G) subissent une décote verte :
de 3 % à 19 % moins cher pour une maison
de 2 % à 11 % pour un appartement
Logements énergivores ou non, des disparités fortes existent selon la situation géographique… Ainsi, les écarts les plus grands se trouvent dans la région Grand Est et dans la région Nouvelle Aquitaine. Finalement, l’écart de prix entre un logement énergivore (F ou G) et un logement peu énergivore (A ou B) peut atteindre jusqu’à 38 %.
Rappelons que le diagnostic de performance énergétique est obligatoire depuis 2006 mais a fait l’objet d’une réforme en 2021. Il est obligatoire de fournir la performance énergétique du logement dès le stade de la mise en vente. La méthode de la consommation énergétique réelle qui dépend trop du mode de vie des propriétaires a cédé la place à une appréciation des critères physiques du bâtiment.
En tant que conseiller immobilier indépendant, il est important que vous fassiez preuve de pédagogie auprès des propriétaires au moment de l’estimation du prix de vente du logement. Apporter les bonnes informations et les chiffres clés montrera votre professionnalisme, votre connaissance du marché et donnera confiance aux propriétaires.
Quels systèmes et installations en énergie renouvelable valoriser?
Les énergies renouvelables gagnent le cœur des Français. Inquiets face aux hausses de prix de l’énergie, ils se tournent volontiers vers des alternatives durables et des systèmes énergétiques renouvelables. Aussi, au même titre qu’une vue dégagée ou qu’une grande cuisine, les équipements en énergie renouvelable font partie des atouts forts d’un bien immobilier et des points à impact à mettre en valeur.
Le baromètre Qualit’EnR (2) interroge chaque année les Français. Début 2023, 98 % d’entre eux déclarent soutenir le développement des filières d’énergie renouvelable (EnR) pour le chauffage, l’eau chaude et l’électricité. 4 Français sur 5 estiment qu’un équipement en énergie renouvelable apporte de la valeur à un bien immobilier.
En 2023, 37 % des Français ont pris la décision d’effectuer des travaux de rénovation énergétique (en progression de 12 points sur un an !). Au moment de changer de logement ou d’acheter un bien immobilier, la performance énergétique est donc un critère de sélection.
Près d’une personne sur deux possède aujourd’hui au moins un équipement EnR :
le chauffe-eau thermodynamique (15 %)
le poêle à bois (14 %)
la pompe à chaleur (13 %)
les panneaux solaires photovoltaïques (10 %)
Comment valoriser une installation en énergie renouvelable dans l’immobilier ?
Voici quelques conseils pour valoriser des installations en énergie renouvelable, lorsque vous réalisez l’estimation d’un bien immobilier ou sa mise en vente.
Fournir les bonnes informations
La production d’une énergie verte et décarbonée séduit de nombreux acheteurs potentiels. Toutefois, rares sont ceux qui maîtrisent parfaitement la technologie. Un travail pédagogique doit donc se faire par l’agence immobilière ou le conseiller commercial indépendant en immobilier (avec les propriétaires) pour expliquer :
ce choix d’installation énergétique
la mise en oeuvre de cette installation de production d’énergie renouvelable
les coûts de l’installation sur facture (hors aides et subventions financières).
Par exemple, combien d’acheteurs font la différence entre des panneaux solaires thermiques et des panneaux photovoltaïques ? Les panneaux solaires thermiques produisent de l’eau chaude sanitaire et du chauffage grâce à la chaleur du soleil. Les panneaux photovoltaïques produisent de l’électricité avec la lumière du soleil grâce au silicium contenu dans leurs cellules.
Montrer les bénéfices des énergies renouvelables
Une maison équipée de panneaux photovoltaïques ou d’une éolienne peut devenir autonome pour sa consommation d’énergie. C’est le premier point et le plus important.
Second bénéfice : la signature d’un contrat de revente de l’énergie au-dessus des prix du marché. Ici encore, l’agent immobilier et le propriétaire doivent avoir et fournir la connaissance précise des obligations d’achat de l’énergie renouvelable produite par des particuliers.
Lors d’une estimation immobilière du bien immobilier, les coûts de l’investissement dans l’installation des équipements mais aussi les conditions du contrat de revente présentent un impact sur le prix de mise en vente.
Prouver l’efficacité des énergies renouvelables et les économies à plus ou moins long terme
Les économies réalisées se prouvent. Le vendeur peut présenter :
les factures d’énergie, avant travaux et après travaux
les factures d’achat, d’installation et d’entretien des des systèmes
le contrat de revente d’électricité
un DPE récent
N’hésitez pas à joindre toutes ces pièces au dossier de vente à destination des acheteurs potentiels. L’impact est différent entre simplement dire que la maison est équipée de panneaux solaires et présenter un dossier prouvant les économies réalisées. Dès la première prise de contact, incitez le propriétaire à rechercher toutes les factures, contrats, mode d’emploi, etc.
Notez que l’installation d’un équipement en énergie renouvelable, en dehors d’une rénovation globale, peut ne pas augmenter la note du DPE de manière significative. Ce sera notamment le cas en l’absence de travaux d’isolation par l’intérieur ou par l’extérieur. La réalisation du DPE est complexe et fait appel à de nombreux paramètres.
D’où l’intérêt de montrer clairement les économies d’énergie réelles réalisées pour valoriser le logement. Avec une réserve importante : le mode de vie et la composition de la famille modifient la consommation d’énergie.
Points clés La performance énergétique d’un logement donne une valeur verte à prendre en compte lors d’une estimation immobilière. Près d’un Français sur deux possède déjà au moins un équipement en énergie renouvelable. Au moment d’un achat immobilier, valoriser un équipement en énergie renouvelable et la baisse de la consommation d’énergie sont des facteurs décisifs dans la décision. Un équipement en énergie renouvelable doit encore être présenté à un acquéreur potentiel (entretien, coût, durée de vie, fonctionnement, etc.)
*Tous nos conseillers sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France immatriculés au RSAC (sans détention de fonds) titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France.
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