La rémunération de l’agent immobilier pour un contrat de location

Vous maîtrisez les honoraires versés pour une transaction immobilière. Mais connaissez-vous la rémunération de l’agent immobilier dans le cadre d’une location ? Plafonnement par mission effectuée, répartition entre propriétaire et locataire, distinction selon la tension par localité, plusieurs points précis sont à connaître.

Honoraires applicables au locataire

Si la liberté de fixer les honoraires demeure le principe, elle est encadrée en fonction des missions accomplies par l’agence immobilière. Ainsi, rien n’interdit de fixer des honoraires fixes ou variables en fonction du loyer.

Depuis le 15 septembre 2014, la loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) protège le locataire, avec lequel l’agent immobilier ne signe ni contrat ni mandat, par un système d’encadrement des honoraires par mission. 

Le locataire peut payer au professionnel de l’immobilier des honoraires exclusivement sur la mise en location et l’état des lieux d’entrée.

Cette réglementation concerne tous les contrats de location couverts par la loi n°89-462 du 6 août 1989, donc les baux d’habitation de locations meublées comme ceux de locations nues. En revanche, les locations saisonnières ne sont pas soumises à ces règles.

Rémunération de l’agent immobilier pour la mise en location

Par mise en location, on entend : 

• l’organisation des visites, 
• la constitution du dossier locataire, 
• la rédaction et la signature du contrat de location.

L’agence immobilière ne peut exiger du locataire aucune somme supérieure à : 

• 12 € par mètre carré (m2) en zone très tendue (Paris et 68 communes limitrophes),
• 10 € / m2 en zone tendue (1149 communes réparties dans les 28 agglomérations de métropole), 
• 8 € / m2 en zone détendue (soit le reste du territoire français).  

Ces tarifs s’entendent TTC (toutes taxes comprises) !

La liste précise des zones tendues est fréquemment modifiée par décret. Pour vérifier la situation dans le secteur géographique dans lequel vous exercez, utilisez le simulateur des zones tendues (1).

Ces montants peuvent être actualisés chaque année par arrêté du ministre du Logement, en fonction de la variation annuelle de l’IRL (indice de référence des loyers).

Peu importe le type de bien au sein de la zone ! Seule la surface habitable compte alors. La surface habitable s’obtient en additionnant la surface de chaque pièce d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre. Les murs, cloisons, escaliers et embrasures, balcons et terrasses ne sont pas comptabilisés. La surface habitable doit figurer dans le dossier de diagnostics techniques obligatoire lors de la mise en location.

Honoraires de l’agent immobilier pour l’état des lieux d’entrée

Quelle que soit la zone concernée, l’état des lieux d’entrée réalisé par une agence immobilière est facturé au maximum 3 € TTC / m2 au locataire. 

L’agence immobilière le facture au moment de sa réalisation et seulement si elle l’effectue vraiment !

Attention : le professionnel de l’immobilier ne peut facturer l’état des lieux de sortie au locataire sortant ! Toutefois, en cas de désaccord, si un commissaire de justice (ex-huissier de justice) doit intervenir, ses honoraires se répartissent entre le locataire et le propriétaire.

Honoraires payés par le propriétaire

Le propriétaire et le professionnel signent un mandat de location, dans lequel ils définissent les missions et leur paiement. 

Or, la première règle d’encadrement concerne la répartition entre locataire et propriétaire : le locataire ne peut payer plus d’honoraires que le propriétaire. Cela concerne exclusivement les missions de mise en location et d’état des lieux d’entrée. 

Ainsi, la loi n’oblige pas à partager les frais de mise en location même si, en pratique, la répartition entre bailleur et preneur est fréquente. 

Si le bailleur confie également la gestion locative au conseiller immobilier, il sera alors seul à payer les honoraires. Ces derniers sont fixés au pourcentage du loyer payé (en général, entre 5 et  10 % hors taxes du loyer). 

Les missions comprises ou non dans le cadre de la gestion locative doivent être explicitées : 

• encaissement des loyers, 
• établissement d’une quittance sur demande, 
• régularisation des charges annuelles, 
• vérification annuelle de l’assurance habitation du locataire, 
• augmentation du loyer, 
• recouvrement des loyers impayés (relance et mise en demeure), 
• calcul des revenus imposables, etc.

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Exemple de rémunération d’agent immobilier pour une mise en location

L’agence immobilière qui pilote la mise en location d’une maison de 100m² en zone détendue peut demander des honoraires de 800 € au locataire. Le propriétaire devra alors payer au moins 800 € de mise en location. La perception des honoraires intervient au plus tôt lors de la signature du bail ! Ainsi, en tant que professionnel de l’immobilier, vous percevez 1 600 € TTC pour la mise en location de ce bien. 

Autre exemple : vous effectuez la mise en location d’un appartement de 50 m2 à Nantes et facturez 900 € d’honoraires. Situé en zone tendu, les honoraires pris en charge par le locataire ne peuvent excéder 500 € (50 * 10). Toutefois, vous ne pouvez faire payer plus au locataire qu’au propriétaire, soit 450 € TTC chacun.

Les règles fixées depuis 2014 sont sévères pour les professionnels de l’immobilier qui exercent en zone tendue ou très tendue. Pour eux, ce plafonnement ne permet souvent plus de facturer des honoraires équivalents à un mois de loyer pour une mise en location. 

Prenons un appartement de 60 m² situé en zone très tendue, dans le 5e arrondissement de Paris. Le loyer de référence majoré peut atteindre 31 € / m2, soit 1860 € pour cet appartement. Si l’agence immobilière propose un mois de loyer d’honoraires de mise en location, le montant payé par le locataire s’élève alors à 720 € (60 x 12 €/m²). La différence, soit 1140 € est à la charge du bailleur.

Certaines agences immobilières conservent la pratique de facturer un mois de loyer hors charges côté bailleur, tout en respectant le plafonnement côté locataire. 

Résultat : des opportunités se dessinent face aux agences immobilières traditionnelles qui peuvent avoir du mal à ajuster leurs pratiques et à couvrir leurs charges de structure.

Comment définir ses honoraires de location ? 

Le professionnel de l’immobilier fixe ses honoraires de location…

En tant que professionnel de l’immobilier, gardez en tête la liberté de fixer vos honoraires, commission de vente comme frais de location.  

Toutefois, cette liberté s’établit en fonction de la concurrence dans votre secteur d’activité et de la tension du marché locatif. En outre, vos clients peuvent toujours négocier les honoraires en amont. 

Les honoraires définis doivent être conformes aux règles de plafonnement de la loi Alur décrites ci-dessus. 

…et informe locataire et bailleur

Le professionnel doit informer le propriétaire dans le mandat de gestion et le locataire dans le bail. 

Ainsi, pour permettre de facturer des honoraires au locataire, le contrat de location doit mentionner précisément les services rendus, la ventilation des honoraires et les plafonds applicables. 

Une récente décision de la cour d’appel de Nancy (15 avril 2021, n°20-01685) a créé l’émoi. Les honoraires sont annulés au motif que les plafonds prévus dans la loi ALUR n’étaient pas mentionnés dans le bail. La seule reproduction des 3 premiers alinéas de l’article 5-I de la loi du 6 juillet 1989 est insuffisante ! 

En complément, un arrêté du 10 janvier 2017 (2) oblige à informer de manière claire sur le montant des frais d’agence immobilière. Ainsi, depuis le 1^er avril 2017, le barème des honoraires de location et de vente doivent figurer sur le site web de l’agence, toutes taxes comprises (TTC). 

Et, depuis le 1er avril 2019, la loi ELAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) impose aux professionnels de l’immobilier de mentionner les frais d’agence location à la charge du locataire sur toutes les annonces immobilières de location. 

Points clés : 

La rémunération de l’agent immobilier pour la location peut se répartir entre locataire et propriétaire pour l’organisation des visites, la constitution du dossier de location et la rédaction du bail. 

Les frais payés par le locataire sont plafonnés par mètre carré de surface habitable et selon la localisation du logement. Ils ne peuvent en aucun cas dépasser les honoraires payés par le propriétaire.  

L’état des lieux d’entrée peut faire l’objet d’une facturation séparée. Le montant imputable au locataire ne peut excéder 3€ / m2. 

Les professionnels de l’immobilier ont une obligation d’information sur les prestations réalisées et leur coût.

(1) https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues

(2) https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000033888549/