Être son propre patron tout en travaillant dans le secteur de l’immobilier. Si c’est votre rêve, vous vous intéressez peut-être à l’acquisition d’une agence immobilière. Trouver la bonne opportunité au bon moment, mener à bien un projet d’achat d’agence, obtenir les financements : l’acquisition d’une agence immobilière en toute conformité est une opération longue et complexe. Il existe aussi des alternatives pour se lancer dans le secteur de l’immobilier rapidement et à moindre coût sans être acquéreur d’une agence immobilière… On vous apporte toutes les données et éléments professionnels pour évaluer si l’achat d’une agence immobilière vaut le coup.
SOMMAIRE
Avant de procéder au rachat d’une agence immobilière, de nombreux éléments sont à prendre en compte pour mener à bien votre projet.
L’agence immobilière dispose d’une adresse attractive. Vous devez aller plus loin et consulter le bail commercial pour vérifier l’étendue du droit au bail. Le montant du loyer et des charges est déterminant. Vous pouvez aussi acquérir les murs commerciaux et ne pas avoir à signer un bail.
En outre, vérifiez plusieurs points de conformité liés au local :
Au-delà, une étude de marché sur les tendances de l’immobilier local s’avère indispensable : volume de transactions, nombre d’agences immobilières présentes, étude de la concurrence, analyse du marché clients, évolution récente, etc.
La question des mandats de vente est spécifique au rachat d’une agence immobilière. La Cour de cassation a décidé dans un arrêt du 28 juin 2017 qu’il n’y avait pas de transfert automatique des mandats au profit du repreneur d’une agence. Or, le nombre de mandats de vente signés constitue un élément déterminant du prix de vente !
Il est donc important de bien rédiger l’acte de cession en traitant la question des mandats non transférés et leur impact sur le prix de vente définitif. En général, l’acquéreur signe de nouveaux mandats et prévoit une diminution du prix en fonction de la perte d’un certain volume de mandats.
Bon à savoir :
N’oubliez pas de gérer également la question des fonds mandants (sommes versées et détenues par l’agence pour le compte de ses clients, comme les dépôts de garantie ou acomptes) et des honoraires relatifs aux compromis de vente en cours !
Une agence immobilière peut intervenir dans différents domaines d’activités comme la transaction et la gestion locative. Chaque activité doit faire l’objet d’un audit distinct et d’une évaluation propre.
Il existe des coefficients de valorisation pour chaque type d’activité. Par exemple, la gestion peut avoir un coefficient de 2,5, la vente de 0,3 et la location de 1 (Source : Journal de l’agence, Maître Caroline Dubuis Talayrach).
Ces coefficients de valorisation évoluent en fonction du volume du portefeuille et des risques clients. Avoir un seul client important en gestion représente des risques potentiels en cas de perte. Il peut être préférable d’avoir plusieurs clients moins importants pour ne pas dépendre du bon vouloir d’une entreprise.
Ici encore, de nombreuses vérifications de données sont indispensables avant de vous décider :
L’acquisition d’une agence immobilière peut porter uniquement sur les actifs et le fonds de commerce ou sur l’actif et le passif en rachetant les titres de la société. D’un côté, c’est une cession de fonds de commerce, de l’autre côté une cession de parts sociales ou d’actions.
Dans les deux cas, l’acquisition d’une agence immobilière demeure une opération spécifique compte tenu de la loi Hoguet. Un audit juridique relatif au respect des règles liées à la profession d’agent immobilier est aussi impératif : affichage des prix, signature des mandats, mentions obligatoires dans les annonces, etc.
Vous pouvez également cerner les raisons de la vente de cette agence immobilière : mauvaise gestion ? Concurrence accrue ? Raisons personnelles ? En complément, essayez d’apprécier la réputation de l’agence dans le quartier.
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À la question : peut-on racheter une agence immobilière sans reprendre le personnel ? La réponse est oui. Le rachat d’une agence immobilière se fait avec l’ensemble des collaborateurs salariés. En amont, les vérifications portent sur :
Les contrats d’agents commerciaux ne sont pas automatiquement transférés au repreneur.
Vous pouvez faire l’acquisition d’une agence immobilière indépendante ou d’une agence immobilière appartenant à un réseau. Dans ce cas, le rachat implique de rejoindre le réseau avec toutes ses conditions et ses modalités : réseau national ou régional, partenaires de confiance, agence spécialisée sur un secteur d’activité, limitation géographique, implication financière, etc.
Fixer le prix de rachat d’une agence immobilière est différent d’une opération de cession d’un fonds de commerce classique. Tout simplement parce que l’agence immobilière peut intervenir dans plusieurs domaines d’activités différents. La valorisation de l’agence procède d’une estimation et d’une négociation.
Des ratios différents s’appliquent donc selon chaque activité, en fonction de sa récurrence. Le cabinet Viou et Gouron, spécialisé dans le rachat d’agences immobilières, estime :
Le prix de vente d’une agence immobilière varie en fonction notamment :
Une fois votre choix dévolu sur une entreprise, il faut prévoir une période de 6 mois au minimum pour valider tout le projet de rachat d’agence immobilière.
Il existe d’autres manières de se lancer dans le secteur de l’immobilier. L’acquisition d’une agence immobilière existante implique des fonds importants.
Vous pouvez également créer votre agence immobilière, mais l’apport financier sera également élevé pour trouver un local, créer une société, acquérir les outils de gestion, etc.
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