Loi ALUR et location : ce que ça change pour le locataire et le bailleur

Entrée en vigueur en 2014, la loi ALUR (Accès au Logement et à l’Urbanisme Rénové) a eu d’importantes répercussions notamment sur la façon dont le propriétaire-bailleur doit gérer à la fois son bien et le locataire. Un sujet important qu’il convient absolument de maîtriser. On vous explique tout sur la question, dans la suite de cet article. Parfait pour éviter de prendre le moindre risque.

7 choses que vous devez savoir sur la loi ALUR 

Entrée en vigueur en 2014, la loi pour l’Accès au Logement et à l’Urbanisme Rénové (ALUR) avait pour objectif initial de permettre l’accès à un logement décent aux populations les plus fragiles. En outre, ce texte visait également à imposer une nouvelle manière de faire à l’ensemble des professionnels de l’immobilier.

Plus concrètement, ce texte :

• Établit un équilibre plus clair entre les professionnels de l’immobilier, les propriétaires vendeurs et les locataires ;
• Participe à rendre le marché de l’immobilier plus transparent : en encadrant les pratiques des professionnels de l’immobilier, la loi ALUR permet de rendre le processus plus clair pour l’ensemble des parties.
• Renforcer la lutte contre le mal-logement : c’est peut-être l’objectif premier de la loi ALUR à savoir lutter contre les marchands de sommeil et le logement indécent. L’objectif ici est de protéger les populations les plus vulnérables et isolées.

La loi ALUR impose d’autres normes, notamment concernant la formation des agents immobiliers. Une formation devenue obligatoire et qui est une condition sine qua non pour obtenir le renouvellement de sa carte T (carte professionnelle).

Enfin cette loi a un impact important sur la location, que ce soit au niveau du propriétaire bailleur ou du locataire. Vous souhaitez aller plus loin ? On évoque dans un article dédié, l’ensemble des applications imposées par la loi ALUR !

1. La question du loyer

La loi ALUR suppose l’encadrement des loyers en zone tendue. Il s’agit des zones de 50.000 habitants ou plus, ou la demande en logement est largement supérieure à l’offre disponible. Dans les villes concernées, les propriétaires-bailleurs n’ont pas le droit d’augmenter les loyers entre deux locations. Doit d’ailleurs apparaître sur le bail de location, le montant du loyer précédent.

Toutefois, ne sont pas concernés par cette particularité :

• Les bailleurs qui louent un bien en zone tendue, pour la toute première fois ;
• Les bailleurs qui louent un bien en zone tendue, pour la première fois depuis 18 mois (et qui peuvent le justifier) ;
• Les bailleurs qui ont mené des travaux dans leur bien situé en zone tendue. Ces derniers peuvent augmenter le loyer de 15% maximum (à condition de justifier des travaux éventuels).

Quid des logements situés en zone non tendue ? Sur place, la question des loyers est soutenue par la loi ELAN, qui oblige à l’encadrement des loyers, à condition que les logements ne soient ni des logements sociaux, ni des logements de tourisme, ni des logements de fonction.

Cet encadrement des loyers se base sur un loyer médian, sur une fourchette de prix déterminée en fonction du marché locatif concerné. Les loyers de références correspondent à un prix au m2 de surface habitable, en fonction du type de logement, de sa localisation etc…

2. L’apparition de la notion de zone tendue

Qu’entend-on par zone tendue ? Il s’agit de zones de plus de 50.000 habitants où l’on observe un véritable déséquilibre entre l’offre de logements et la demande, qui est bien trop haute. 

Ce déséquilibre suppose des difficultés d’accès à un logement décent ainsi qu’à une hausse incontrôlée des loyers. L’objectif est donc d’encadrer l’ensemble afin de limiter les déviances.

3. Bail, contrat de bail et état des lieux

La troisième mesure de la loi ALUR supposée faciliter la vie des locataires et surtout, éviter les risques de contentieux concerne le contrat de bail et l’état des lieux du logement. Désormais, un modèle type de contrat et d’état des lieux est mis à disposition.

Le nouveau contrat de bail type doit être utilisé par l’ensemble des propriétaires-bailleurs, depuis le 1er août 2015. Le modèle standard d’état des lieux entre quant à lui en vigueur au 1er juin 2016. « 

Bon à savoir

L’état des lieux a quelque peu changé. Aujourd’hui, la loi stipule que la vétusté du logement doit être prise en compte lors du départ d’un locataire.

4. Délais de préavis

Afin de faciliter la mobilité des français et décomplexifier la résiliation d’un bail locatif par un locataire, le délai de préavis habituellement fixé à 3 mois (sauf exception pour raisons de santé, perte d’emploi, mutation professionnelle) est diminué à un mois seulement, dans les zones tendues. Ce délai raccourci permet un meilleur roulement des logements et donc, de ne pas saturer davantage le marché locatif local.

5. Caution

La loi ALUR implique également quelques modifications, notamment du point de vue de la caution. Le montant du dépôt de garantie pour les logements meublés est désormais limité à 2 mois de loyer hors charges. Pas de changement pour les logements vides : le montant du dépôt de garantie reste plafonné à 1 mois de loyer hors charges.

6. Charges forfaitaires

La loi définit et limite les honoraires de location payés par un locataire qui s’adresse à une agence immobilière pour trouver un logement. 

Selon la loi, les locataires ne doivent s’acquitter que des frais liés à la rédaction du bail et de l’état des lieux ainsi que ceux occasionnés par les visites de logement et la constitution du dossier de location. 

Ces frais sont partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire. Les autres frais de location doivent être facturés au propriétaire.

Des limites de frais ont été fixées par la loi. Cela permet de plafonner le montant prélevé au titre des frais d’agence. Par exemple, pour Paris et les départements limitrophes, ces frais ne peuvent dépasser les 15 euros par mètre carré.

Dans les 28 grandes agglomérations où s’appliquent l’encadrement des loyers et la taxe sur les logements vacants, ils ne pourront excéder 13 euros du mètre. Enfin, ils pourront atteindre jusqu’à 11 euros/m² sur le reste du territoire. Ces montants incluent 3 euros/m² pour la réalisation de l’état des lieux.

Bon à savoir

La loi interdit à un agent ou une agence immobilière de facturer une autre prestation au locataire, sauf dans le cas où l’agent immobilier n’intervient qu’au compte du locataire, sans avoir besoin de mandat de la part du propriétaire – bailleur.

7. Honoraires de location – gestion locative

La loi ALUR de 2014 est quant à elle venue plafonner les honoraires du mandat de gestion locative avec le barème suivant :

• 3€/m² pour l’état des lieux ;
• 8€/m² pour la perception des loyers (10€/m² en zone tendue, 12€/m² en zone très tendue).

La loi ALUR n’a pas eu que des répercussions sur la façon dont la location est gérée par le propriétaire et le locataire. Elle implique beaucoup de choses, notamment pour les copros. On évoque d’ailleurs la question, dans un article traitant exclusivement de la loi ALUR et copropriété.

3 points à retenir :

L’une des principales notions imposée par la loi ALUR, c’est celle de “Zone tendue”. Il s’agit de zones de plus de 50.000 habitants ou l’offre de logements est strictement inférieure à la demande.

Le vote de la loi ALUR suppose des changements dans la façon dont a un propriétaire – bailleurs, à gérer son ou ses logements, que ce soit sur la question des loyers, du préavis ou de la caution !

La loi ALUR impose également quelques règles aux agences en charge de la gestion locative. Les honoraires, par exemple, sont mieux encadrés, pour plus de transparence.