Loi ALUR et immobilier : quelles obligations pour les professionnels et quels impacts pour les clients ?

La loi Alur s’accompagne d’une série de nouvelles applications à connaître absolument pour un agent ou un conseiller* immobilier, au compte du client ! En effet, la façon de gérer les opérations courantes évolue, se renforce et devient plus transparente au profit des vendeurs. En outre, cela permet d’éviter les pratiques jugées comme étant abusives.

Petit tour d’horizon des nouvelles applications imposées par la loi ALUR dans l’immobilier, dans la suite de cet article iad.

Qu’est-ce que la loi ALUR ?

Entrée en vigueur au mois de mars 2014, la loi ALUR (Accès au logement et urbanisme rénové) est une loi qui a une double ambition : permettre l’accès au logement décent et assurer une meilleure transparence des pratiques des professionnels de l’immobilier.

La loi ALUR promeut plusieurs mesures :

• La création d’organismes de foncier solidaire
• Le développement d’un urbanisme maîtrisé, éco-responsable
• Le renouvellement et l’amélioration de l’offre de construction
• La lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil
• L’encadrement de la location (biens loués, loyers etc…)

Ces objectifs s’accompagnent de nouvelles règles, notamment pour les professionnels de l’immobilier qui doivent donc maîtriser l’ensemble des applications de cette loi, notamment pour bien accompagner leurs clients. Des changements majeurs que nous présentons plus en détail, dans la suite de cet article.

Vous souhaitez vous reconvertir ? Découvrez quelles études suivre pour devenir agent immobilier et déterminez si votre profil est adapté aux spécificités du métier !

Lire aussi : – Quelles sont les mesures imposées par la loi ALUR ? – Qu’implique la loi ALUR chez les professionnels de l’immobilier ?

Et côté client, cela change quoi ?  

La mise en place de la loi Alur a impacté la façon dont l’agent immobilier ou un agent commercial immobilier* travaille. Que ce soit au niveau du mandat ou des honoraires, ce dernier doit désormais accompagner la clientèle d’une différente manière.

La question des mandats

Dans un mandat de vente, un ensemble d’informations obligatoires doit apparaître dans la clause d’exclusivité. Celle-ci doit désormais contenir :

• L’ensemble des actions auxquelles s’engage le mandataire (il s’agit du nom donné à l’agence immobilière, à l’agent immobilier ou au conseiller* immobilier chargé du projet) ;
• Les différentes modalités choisies via lesquelles le mandataire rendra compte au mandant (le vendeur ou l’acheteur) de l’ensemble des actions menées, sur une période donnée.

1. Les actions auxquelles s’engage le mandataire

Dans son mandat de transaction, le mandataire immobilier (l’agent commercial immobilier) s’engage à diverses actions auprès du mandant (le vendeur ou l’acheteur). Il peut, par exemple :

• S’engager à réaliser la sélection des candidats intéressés par l’achat du bien en vente. La sélection effectuée, l’agent immobilier s’occupe dans un second temps, d’organiser les visites. En fonction des profils observés et rencontrés (curieux, non solvables etc…), il procède alors à une sélection plus poussée ;
• S’engager à créer une publicité. De préférence, cette publicité est différenciante et permet de se démarquer de la concurrence. En outre, le professionnel de l’immobilier peut se tourner vers des nouveaux terrains, comme la presse spécialisée, en ligne etc…
• S’engager à rendre visible le bien sur les réseaux sociaux, à faire jouer le réseau local de connaissances et à prendre en compte l’ensemble des demandes qui proviennent de ce canal d’acquisition ;
• S’engager à créer un panneau « A vendre »

2. Rendre des comptes

En faisant appel à un mandataire, un vendeur s’attend légitimement à des avancées tangibles et des résultats rapides. L’agent immobilier, de son côté, a un devoir d’informations. Il doit tenir au courant le vendeur des actions menées et des résultats observés.

Voici diverses façons de procéder :

• L’agent immobilier peut organiser une session quotidienne / hebdomadaire afin de faire le point sur les actions menées afin d’assurer la vente rapide du bien immobilier pour lequel il a été missionné. Cette rencontre peut avoir lieu de différentes manières, en ligne, par téléphone, en face à face etc…
• Un rendez-vous bi-mensuel ou mensuel peut également être organisé au sein des locaux de l’agence immobilière en charge du projet. Cela permet de faire le point et de déterminer de nouveaux axes, de nouvelles méthodes, afin d’atteindre les objectifs fixés.

La question des honoraires d’un agent immobilier

Les honoraires peuvent être à la charge du vendeur ou à la charge de l’acquéreur.

1. Honoraires à charge du vendeur

Si les honoraires sont à la charge du vendeur, l’annonce de vente doit être présentée sans la mention « Frais de vente inclus » (FAI). 

Chez iad par exemple, les honoraires sont directement corrélés à la valeur du prix total de vente. Sur une vente à 110 000 euros, l’agent commercial pourra appliquer des honoraires maximum de 8.4%, soit 8 400 euros dans notre exemple.

L’acheteur paie la totalité de la somme, soit 110 000 euros au vendeur qui, de son côté, réglera les frais d’agence à l’agent immobilier à hauteur de ce qu’il lui doit. Le total touché par le vendeur sera donc de 101 600 euros, hors frais annexes à potentiellement déduire.

On évoque la question des honoraires des agents commerciaux immobiliers indépendants dans un article spécialement dédié. N’hésitez pas à vous renseigner sur le sujet !

2. Honoraires à charge de l’acquéreur

Dans le cas où les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, le montant des honoraires est indiqué en pourcentage du prix total de la vente. Reprenons le même exemple que celui présenté ci-dessus. Dans le cas où le bien est proposé à 100 000 euros, l’annonce sera ainsi présentée : « Prix 100.000 euros + honoraires 8% TTC ». 

Celle-ci doit effectivement mentionner le prix total du bien immobilier ainsi que le montant des honoraires à régler par l’acheteur. Pour s’offrir l’appartement de ses rêves, l’acquéreur devra donc débourser 108 000 euros (hors frais bancaires et frais annexes relatifs à son acquisition immobilière).

En fonction de la méthode sélectionnée, le vendeur ou l’acquéreur sera donc avantagé / désavantagé. De manière générale, c’est bien la première méthode qui est privilégiée… Puisque les acheteurs ne sont généralement pas très enclins à devoir régler les frais.

Les diagnostics immobiliers

Afin de mettre un bien immobilier en vente, l’agent immobilier doit être en mesure de présenter l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires prévus par la loi. Nous pensons notamment :

• Au DPE, le diagnostic de performance énergétique ; il permet de savoir si le bien ciblé est énergivore et si oui, à quelle hauteur, grâce à une note allant de A (la meilleure) à G (la moins bonne). Attention, la loi Climat actuellement en place vise à réduire le nombre de passoires thermiques. Dans les années à venir, il sera plus compliqué de louer son bien, voire de le vendre s’il est noté F ou G ;
• Aux diagnostics liés à la présence d’amiante et de plombs ;
• Aux diagnostics liés à la présence de nuisibles (rats, termites etc…) ;
• Au diagnostic des installations électriques, de gaz et de chauffage, des installations d’assainissement non collectif ;
• À l’état des risques naturels, urbains, technologiques etc…

La loi ALUR et les copropriétés : quelles évolutions ?

La loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 a introduit plusieurs changements majeurs dans la gestion des copropriétés, afin d’améliorer la transparence et d’anticiper les travaux.

Pour les copropriétaires

Les copropriétaires bénéficient désormais d’une meilleure visibilité sur l’état de leur immeuble :

• Mise en place du Diagnostic Technique Global (DTG) – article L.731-1 du Code de la construction et de l’habitation (applicable depuis le 1er janvier 2017)
• Identification des travaux à prévoir à court, moyen et long terme
• Obligation de constituer un fonds de travaux (minimum 5 % du budget prévisionnel) – entrée en vigueur en 2017
• Meilleure information des copropriétaires sur la situation technique et financière de l’immeuble

Pour les syndics de copropriété

Les syndics sont soumis à un encadrement réglementé, précisé par plusieurs décrets d’application :

• Contrat type de syndic obligatoire – décret n° 2015-342 du 26 mars 2015
• Encadrement des honoraires et distinction entre prestations forfaitaires et hors forfait
• Obligation d’immatriculer les copropriétés dans un registre national – décret n° 2016-1167 du 26 août 2016 (entrée en vigueur progressive entre 2017 et 2019)
• Ouverture d’un compte bancaire séparé pour chaque copropriété

Le conseil iad : maîtriser les règles liées à la copropriété est indispensable pour sécuriser vos transactions et accompagner vos clients dans le respect des mesures de la loi ALUR lors de leur vente.

Location immobilière : ce que la loi ALUR change pour les locataires et propriétaires

La loi ALUR a profondément consolidé l’encadrement dans la location, avec plusieurs décrets d’application venant préciser les obligations des professionnels et des particuliers.

Des contrats de bail encadrés

La réglementation impose désormais un cadre strict :

• Mise en place d’un contrat de bail type – décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (applicable depuis le 1er août 2015)
• Intégration d’informations obligatoires (surface habitable, loyer de référence, équipements…)
• Ajout d’une notice d’information obligatoire – arrêté du 29 mai 2015

Les obligations des propriétaires bailleurs

Les propriétaires doivent respecter plusieurs règles issues de la loi ALUR :

• Encadrement de la location avec la loi ALUR dans certaines zones tendues (loyers plafonnés – dispositif appliqué à Paris dès 2015 puis réintroduit en 2019) ;
• Fourniture des diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, électricité, gaz…) – renforcés par différents décrets entre 2015 et 2018 ;
• Mise en place possible d’un permis de louer – décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 ;
• Respect du délai de restitution du dépôt de garantie : 1 mois si état des lieux conforme (contre 2 mois auparavant) ;
• Réduction du délai de prescription pour les loyers impayés : 3 ans (contre 5 ans avant ALUR).

Les droits des locataires

La loi ALUR améliore également les droits des locataires :

• Réduction du délai de préavis à 1 mois en zone tendue – loi ALUR (2014) ;
• Encadrement des loyers dans certaines zones ;
• Liste limitative des pièces justificatives demandées au locataire – décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 ;
• Meilleure information via le bail et les documents annexes.

Le conseil iad : une bonne maîtrise de vos responsabilités vous permet d’assurer un accompagnement conforme à la loi ALUR et de sécuriser chaque projet, côté locataires comme propriétaires.

FAQ – Toutes vos questions sur la loi ALUR en immobilier

Quelles sont les principales mesures de la loi ALUR ?

Les principales mesures de la loi ALUR visent à mieux encadrer les pratiques immobilières et à sécuriser les transactions. Elles concernent notamment :

• L’encadrement dans la location des logements dans certaines zones ;
• La mise en place de nouvelles dispositions pour les copropriétés ;
• L’obligation de transparence dans les transactions immobilières ;
• Le renforcement des règles liées aux diagnostics et à l’information du client ;
• La création de dispositifs comme l’autorisation de mise en location dans certaines communes.

A noter : chaque année, ces règles peuvent évoluer pour s’adapter aux réalités du marché immobilier.

Comment la loi ALUR affecte-t-elle les locataires ?

La loi ALUR améliore le droit des locataires en leur offrant davantage de protection :

• Encadrement des loyers dans certaines zones ;
• Réduction du délai de préavis à 1 mois dans les zones tendues ;
• Accès à des informations plus claires sur les logements loués ;
• Encadrement des frais liés aux locations immobilières.

Ces dispositions permettent aux locataires de bénéficier d’un cadre plus sécurisé et plus transparent.

Quels sont les impacts de la loi sur le secteur immobilier ?

La loi ALUR a profondément transformé le secteur immobilier en France. Elle impose aux professionnels de nouvelles règles pour encadrer les pratiques immobilières et améliorer l’information du client.

Ses impacts principaux sont :

• Une grande professionnalisation des acteurs immobiliers ;
• Une meilleure transparence dans les transactions et la gestion des logements ;
• Une réglementation plus stricte pour les copropriétés et les locations ;
• Une adaptation constante des pratiques immobilières, révisées chaque année.

Pour un conseiller* immobilier, cela implique une parfaite maîtrise des dispositions légales pour accompagner efficacement chaque projet.

Quelles sont les nouvelles obligations pour les bailleurs ?

La loi ALUR impose plusieurs obligations au propriétaire bailleur afin de garantir des logements conformes et sécurisés :

• Fournir des logements respectant les critères de décence ;
• Réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires ;
• Respecter l’encadrement dans la location selon la zone géographique ;
• Utiliser un contrat de bail conforme aux dispositions en vigueur ;
• Respecter les délais légaux liés à la gestion locative.

Dans certaines communes, le propriétaire peut également être soumis à une autorisation préalable de mise en location. Ces règles permettent de protéger les locataires tout en sécurisant les projets immobiliers des propriétaires.

*Tous nos conseillers sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France immatriculés au RSAC (sans détention de fonds) titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France.