Offre d’achat, quelles sont les obligations de l’agent immobilier ?

L’offre d’achat est une étape clé d’une transaction immobilière. Elle marque l’engagement d’un acquéreur souhaitant acheter un bien immobilier à un prix donné et sous certaines conditions. Proposition écrite faite par l’acheteur pour acquérir ce bien immobilier, elle doit être rédigée avec soin et contenir de nombreux éléments clés.

Mais à ce stade, quelles sont exactement les obligations de l’agent immobilier ? Quels sont ses droits, ses devoirs et ses responsabilités ? Que prévoit la réglementation encadrant l’activité immobilière ?

Voici un guide complet pour comprendre les obligations légales de l’agent immobilier, mais aussi celles du mandataire immobilier ou du négociateur immobilier indépendant.

Qu’est-ce qu’une offre d’achat immobilier ?

Une offre d’achat immobilier est un document écrit par lequel un potentiel acheteur manifeste son intention d’acquérir un bien à un prix déterminé. Dans la pratique des offres d’achat immobilier, le document est transmis à l’agent immobilier ou au mandataire immobilier en charge du bien, qui agit en qualité d’intermédiaire dans le cadre du mandat signé avec le vendeur.

Cette offre d’achat doit être complète et détaillée. Elle doit contenir un ensemble d’informations essentielles, mentions obligatoires d’une offre d’achat :

• L’identité des parties (acheteur et vendeur)
• La désignation précise du bien (adresse, surface, nombre de pièces…)
• Le prix proposé du bien immobilier
• Les modalités de financement du bien immobilier
• Les conditions éventuelles (obtention de prêt, délais…)
• La durée de validité de l’offre
• La date d’émission

La durée de vie d’une offre d’achat

Il n’existe pas de durée légale imposée pour la validité d’une offre d’achat, mais un délai de 5 à 10 jours est couramment pratiqué. On estime que ce laps de temps est largement suffisant pour que le propriétaire-vendeur réfléchisse et fasse parvenir sa décision, positive ou négative. 

En cas de refus de l’offre par le vendeur, des négociations peuvent alors s’engager pour finaliser la vente, par l’intermédiaire de l’agent commercial s’il est indépendant ou du conseiller immobilier.

Les obligations de l’agent immobilier vis-à-vis d’une offre d’achat

Les obligations professionnelles en immobilier sont encadrées par la loi Hoguet, le Code civil et le code de déontologie des professionnels de l’immobilier.

Lorsqu’il reçoit une offre d’achat, l’agent immobilier ou le négociateur immobilier indépendant doit respecter plusieurs règles strictes.

Les obligations de l’agent immobilier s’articulent autour de plusieurs axes essentiels.

1 Vérifier la conformité de l’offre d’achat

Première responsabilité : s’assurer que l’offre d’achat contient toutes les mentions essentielles.

Cette vérification fait partie des obligations légales de l’agent immobilier, car une offre incomplète ou mal rédigée pourrait entraîner un litige ultérieur.

L’agent agit ici comme professionnel encadré par la réglementation de l’activité immobilière. Il doit faire preuve de rigueur et de conseil.

2 Transmettre l’offre sans délai au vendeur

C’est l’une des obligations majeures de l’agent immobilier..

Selon le code de déontologie, les agents immobiliers et les agents commerciaux doivent « transmettre à son mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ». Ne pas transmettre une offre expose l’agent à engager sa responsabilité civile professionnelle. En effet, l’article 1993 du Code civil précise que le mandataire est tenu d’exécuter le mandat et peut être condamné à verser des dommages-intérêts en cas de manquement. Cela fait partie des responsabilités de l’agent immobilier les plus importantes. L’acquéreur peut également se retourner contre l’agent immobilier, si ce dernier n’a pas transmis son offre. 

Cette règle s’applique également aux obligations légales du mandataire immobilier.

3 Continuer les visites tant que l’offre n’est pas acceptée

Une offre d’achat n’a aucune valeur contraignante tant qu’elle n’est pas acceptée par le vendeur.

Ainsi, tant qu’aucune offre n’est contresignée, l’agent immobilier ou le mandataire immobilier doit continuer à :

• organiser les visites programmées
• présenter le bien à d’autres acquéreurs potentiels

Annuler les visites sans motif pourrait être considéré comme un manquement à ses obligations professionnelles. Cela relève des obligations professionnelles en immobilier et du respect du mandat.

4 Respecter son devoir d’information et de transparence

Les droits et devoirs de l’agent immobilier incluent un devoir permanent d’information et l’obligation de :

• garantir une information loyale et transparente
• informer l’acheteur de la décision du vendeur
• expliquer les raisons d’un refus
• accompagner les parties en cas de négociation

Ce devoir d’information s’inscrit dans le cadre général des obligations légales du mandataire immobilier.

Que se passe-t-il après la transmission de l’offre d’achat ?

·         Si l’offre d’achat est refusée

L’agent immobilier ou commercial informe l’acheteur, lui explique les raisons qui ont poussé le vendeur à dire non et peut accompagner une éventuelle nouvelle proposition plus proche des attentes du vendeur.

·         Si l’offre d’achat est acceptée

L’offre devient un engagement réciproque sur le prix et les conditions. L’offre est donc contresignée et transmise au notaire qui prendra le relais pour la rédaction de l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente). L’agent poursuit alors sa mission d’accompagnement jusqu’à la signature définitive.

A retenir : l’agent immobilier ou l’agent commercial doit toujours faire honneur à son devoir de transparence et informer ses clients de la situation concernant la transaction. Il s’assure que tout se déroule correctement et informera l’acheteur si, d’aventure, les choses venaient à prendre une tournure inattendue.

Responsabilités de l’agent immobilier : quels risques en cas de manquement ?

Si l’agent ne respecte pas ses obligations :

• non-transmission d’une offre
• défaut d’information
• manquement au devoir de conseil

La responsabilité professionnelle de l’agent immobilier peut être engagée. L’acquéreur ou le vendeur peut demander réparation du préjudice subi pour la faute professionnelle de l’agent immobilier. Ces règles font partie du cadre strict de la régulation de l’activité immobilière.

Obligations légales négociateur immobilier et mandataire immobilier

Il est important de préciser que les obligations légales du négociateur immobilier et du mandataire immobilier sont similaires à celles de l’agent immobilier.

Même s’il exerce en tant qu’indépendant, le mandataire immobilier :

• doit respecter le mandat confié
• doit transmettre toute offre
• est soumis au devoir d’information
• engage sa responsabilité professionnelle

Les obligations légales du mandataire immobilier sont donc pleinement intégrées dans la réglementation de l’activité immobilière.

Les 3 points à garder en tête

– L’offre d’achat permet à un acquéreur de formaliser son intention d’acheter un bien.

– Les obligations de l’agent immobilier incluent la transmission rapide de l’offre, la continuité des visites et le respect du devoir d’information.

– En cas de manquement, la responsabilité de l’agent ou du négociateur immobilier peut être engagée.

Et si vous deveniez conseiller immobilier indépendant ?

Comprendre les obligations légales d’un agent immobilier est essentiel si vous envisagez de rejoindre le métier.

Chez iad, la formation de chaque conseiller immobilier indépendant implique les règles juridiques encadrant la transaction immobilière : mandat, offre d’achat, compromis, déontologie, responsabilité professionnelle, droits et devoirs, obligations légales…