Loi Tracfin et immobilier : obligations des agents mandataires en immobilier

Afin de lutter contre le blanchiment d’argent, la fraude fiscale et le financement du terrorisme, l’État français a créé un service de renseignement nommé Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers clandestins, plus communément appelé Tracfin. Focus sur les obligations imposées aux agents mandataires en immobilier.

TRACFIN : un dispositif de renseignement pour lutter contre le blanchiment

TRACFIN est un système de renseignement conçu pour permettre à l’État de lutter contre les circuits financiers clandestins, le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme.

Cellule de renseignement spécifique, TRACFIN récolte des données concernant les opérations financières qui paraissent suspectes aux intermédiaires qui les encadrent. Sur la base de ces soupçons, la cellule mène une investigation afin de déterminer si des poursuites judiciaires sont nécessaires.

Immobilier : un secteur sensible pour le blanchiment d’argent

Avec plus de 1 million de transactions annuelles, selon la note de conjoncture des Notaires de France, l’immobilier constitue un secteur sensible pour le blanchiment d’argent.

• Plusieurs secteurs sont particulièrement sensibles et doivent attirer l’attention tels que l’immobilier parisien, l’immobilier de prestige et l’immobilier dans les zones fortement touristiques. En somme, chaque transaction immobilière qui concerne des biens de très fortes valeurs.
• Les biens immobiliers résidentiels grand public dans la périphérie des agglomérations sont également sous les projecteurs. Les soupçons se portent sur un financement par l’argent provenant du trafic de stupéfiants et de la corruption d’agents publics étrangers ou encore de pratiques financières illégales ;

L’immobilier commercial (bureaux, commerces, etc.), qui est la cible de sociétés écrans, promoteurs immobiliers, marchands de biens, mais aussi fonds d’investissement domiciliés à l’étranger et autres montages financiers illégaux permettant le blanchiment.

TRACFIN : les obligations des mandataires immobiliers

Plusieurs catégories de professionnels sont, dans ce cadre, soumis à une obligation de vigilance et de déclaration de soupçons via le dispositif TRACFIN, dont les professionnels de l’immobilier.

Agissant pour le compte d’un agent immobilier ou d’une agence immobilière titulaire de la carte T et intervenant, comme intermédiaires, dans des opérations de cession, d’acquisition, de location immobilières, les agents mandataires immobiliers sont donc également soumis à cette obligation.

Concrètement, avant toute signature de mandat et tout au long de la relation d’affaires, le mandataire immobilier doit mettre à jour les informations concernant les clients et procéder à une évaluation des risques selon les critères suivants, établis par la DGCCRF* :

Pour les personnes physiques

• Toute incohérence entre le montant de l’opération immobilière, de l’apport, des flux et le profil de l’acquéreur ou du vendeur ;
• L’exercice d’une profession dite « à risque » par l’acquéreur (personne politiquement exposée, promoteurs, etc.) ;
• Le train de vie du client qui doit être cohérent avec les revenus déclarés ;
• La domiciliation du client, si celle-ci est dans un pays présent sur les listes publiées par le groupe d’action financière (GAFI) ;
• La localisation du projet immobilier (zone sensible) ;
• La validité des justificatifs fournis ;
• L’absence des clients lors des étapes de l’opération immobilière (s’ils sont systématiquement représentés, il y a un risque)
• Etc.

Pour les personnes morales

• Il existe plusieurs secteurs d’activités sensibles : BTP, sociétés de surveillance, formation professionnelle, secteur hôtelier, restauration rapide, cartes prépayées, rénovation énergétique, dépannage à domicile, secteurs atypiques ou nouveaux ;
• La jeunesse de la structure : une entreprise nouvellement créée disposant de fonds suffisant pour acquérir des biens doit attirer l’attention ;
• L’identification du bénéficiaire réel d’une opération immobilière : si cette identification est difficile, c’est un signal d’alarme ;
• Les changements fréquents de gérance ;
• L’âge du gérant : il est fréquent que les prête-noms soient très jeunes ou au contraire très âgés ;
• La localisation des activités : zone sensible, société de domiciliation, adresse non clairement identifiée, pays à risque figurant sur les listes publiées par le GAFI notamment ;
• La cohérence entre le chiffre d’affaires et la marge brute par rapport à la moyenne du secteur : le blanchiment passe souvent par de fausses activités commerciales ou économiques diverses qui génèrent de très fortes rentabilités ;
• Etc.

Pour les opérations immobilières

• Anonymat ;
• Versements importants ou nombreux en espèces ;
• Prix anormalement bas ou élevé ;
• Flux à caractère professionnel sur un compte privé ;
• Paiements en provenance de tiers ;
• Paiements en provenance de l’étranger ;
• Soupçon sur l’origine ou la destination, notamment géographique, des fonds ;
• Acquisition immobilière en ayant recours à des fonds à l’origine non traçable (espèces, tontine, etc.) ;
• Financement par un prêt non bancaire ;
• Montage complexe ou sans justification économique (multiplicité de comptes bancaires, multiplicité d’intermédiaires ou de structures, etc.) ;
• Montage financier atypique ;
• Lien entre vendeur et acquéreur ;
• Opération annulée et demande de remboursement sur un compte tiers des sommes séquestrées ;
• Réception de fonds en provenance d’une personne physique ou morale non cliente et demande de retour des fonds, notamment vers un compte différent du compte émetteur ;
• Opération non effectuée et perte du dépôt de garantie alors que vendeur et acquéreur se connaissent ;
• Etc.

À cet effet, les mandataires immobiliers doivent obtenir, avant toute démarche ultérieure, des documents permettant de justifier de l’identité de la personne morale ou physique impliquée dans l’opération, des revenus et du patrimoine pour les personnes physiques ainsi que la liste et la domiciliation des actionnaires détenant plus de 25 % du capital pour les personnes morales.

Le défaut de vigilance des professionnels de l’immobilier peut être sanctionné en cas de contrôle de la DGCCRF. Il s’agit donc d’un point extrêmement important à ne pas négliger.

TRACFIN : la déclaration de soupçon

Le dispositif repose dans le formulaire de déclaration de soupçon, accessible en ligne et inchangé depuis 2012. L’objectif est d’impliquer les déclarants à chaque étape.

• Pour ce faire, la déclaration est composée d’un tronc commun et de modules, spécifiques à chaque métier.
• Également, afin de faciliter la déclaration par les professionnels, l’ergonomie du formulaire est optimisée ;
• Par ailleurs, dans un souci de cohérence avec la charte graphique des services de l’État, l’interface est moderne ;
• Enfin, afin d’accompagner au mieux les professionnels, un document support est fourni.

TRACFIN : iad accompagne ses conseillers* immobiliers

Afin de les sensibiliser sur le sujet de la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, et les aider à adopter les bons réflexes en situation professionnelle, iad met à disposition de l’ensemble des conseillers un dispositif de formation complet qui s’articule autour de 3 axes principaux :

• Un parcours de 4 modules e-learning qui a pour objectif de découvrir les techniques de blanchiment d’argent et de financement du terrorisme, identifier les situations à risque, mettre en œuvre les bons réflexes d’analyse, et appliquer les procédures d’alerte TRACFIN. De la personne politiquement exposée au montage de la SCI, le conseiller va devoir résoudre des cas pratiques et prendre les bonnes décisions dans des situations issues de cas réels. 
• L’accompagnement de son parrain ou marraine dans toute situation suspicieuse 
• Et la mise à disposition au siège iad d’un référent TRACFIN disponible pour répondre aux interrogations des conseillers, au quotidien, en fonction de leurs besoins et interrogations.

Grâce à cet accompagnement et aux ressources mises à disposition de ses conseillers mandataires, iad répond à l’obligation de vigilance TRACFIN et permet à son réseau de se protéger et de protéger ses clients.

*« Lignes directrices conjointes entre la Direction générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) et Tracfin relatives à la mise en œuvre, par les professionnels visés au 8° de l’article L. 561-2 du code monétaire et financier, de leurs obligations en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB/FT) »

*Tous nos conseillers sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France immatriculés au RSAC (sans détention de fonds) titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France.